売るまえに読む ／ 傷んだ家の買取
雨漏り、シロアリ、傾き、家財の山。そういう家も、壊さずに売れます。当社が見るのは見た目ではなく、柱・梁・土台の骨組みです。
当社が直した事例です。使われなくなって傷んでいた店内も、柱と梁が生きていたので、骨組みを残して焼き鳥店として再生しました。→ この事例を詳しく見る
見た目の傷みと、構造の傷みは別のものです。壁が剥がれ、畳が腐り、天井が落ちていても、柱・梁・土台が乾いて立っていれば、その家は直せます。
久しぶりに実家に入って、「これはもう、壊すしかない」と思った方は多いと思います。土壁は落ち、畳はふかふかで、天井板が垂れ、家財が山になっている。においもする。その印象は正しいのですが、それは家の「表面」の話です。
当社は建設業の許可（工事を請け負ってよいと県が認めたもの）と宅建業の免許の両方を持つ工務店です。買い取った家を解体せず、直して次の住み手に引き渡すことを方針にしているので、家を見るときの目が、解体を前提にする買取業者とは違います。当社が最初に見るのは、壁でも畳でもなく、柱・梁・土台の骨組みと、その足元の礎石や基礎です。
北陸の民家には、この見方が特によく当てはまります。富山や石川の古い家は、屋根雪の重さに耐えるために太い柱と梁で組まれ、小屋組（屋根を支える骨組み）もがっしりしています。富山の古民家再生の手引きに書いたとおり、構造（柱や梁など、家を支える部分）そのものは生きていることが多く、足りないのは壁の量、金物（柱と梁をつなぐ補強の金具）、基礎、そして断熱（外の寒さや暑さを家に入れにくくすること）です。それらは工事で足せます。逆に言えば、骨組みまで腐っていると、足すものが多すぎて直す費用が建て替えに近づきます。だから、直せるかどうかの分かれ目は、表面ではなく骨組みにあります。
家の傷みを、当社は3つの段階に分けて見ています。内装・設備の傷み、部分の傷み、構造の傷みです。段階が違えば、直し方も、買取価格への響き方も違います。
解体を前提にする査定には、この3段階の区別がありません。土地の値段から解体費を引いて終わりです。当社が買取価格から解体費を引かないのは、はじめから壊すつもりがないからです。そのかわり、③を見るために現地に伺います。
行政が「特定空家等（危ないと市町村が判断した空き家）」「管理不全空家等（放っておくと危ないと市町村に指摘された空き家）」を決めるときも、見ているのは同じ場所です。国土交通省は、危ない空き家かどうかを決める目安を出しています。見るのは2つです。家が倒れるおそれがあるか。屋根や外壁がはがれ落ちたり飛んだりするおそれがあるか。これを、基礎や柱の傾き、屋根や外壁の状態から決めます（国土交通省 管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関するガイドライン）。行政の目も、内装ではなく②と③を見ています。
県外にお住まいの相続人の方から、春になって「軒が落ちていた」「水が噴いていた」というご連絡をいただきます。県外から富山の空き家を管理する年間カレンダーに書いたとおり、富山の空き家は壊れるのは冬、気づくのは春です。傷み方には順番があるので、どこから傷むかを知っておくと、写真を撮る場所も分かります。
共通するのは、水が骨組みに届くまでの時間が、直せるか直せないかを決めるということです。屋根に穴が開いても、その冬のうちなら梁は乾いたままです。何年も続けば、天井が落ち、小屋組が腐り、柱の根元まで届きます。当社が「早めに写真を」とお願いするのは、売り込みのためではなく、この時計が動いているからです。
傾きは原因が4つあり（液状化・不同沈下、礎石の沈み、屋根雪の荷重、土台の腐り）、原因で直し方が変わります。傾いた家・古民家は直せるかに分けて書きました。
現地調査は1時間ほどです。家財が積まれていても、県外の方が立ち会えなくても、鍵をお預かりして当社が伺います。見る順番は決まっています。上から下へ、外から中へです。
この4か所で、骨組みの値打ちはほぼ決まります。壁紙や畳や台所は、そのあとで「いくらかけて直すか」の話として見ます。調査のあと、1週間以内に、いくらでなぜその額かを書面でお伝えします。お断りいただいても費用はかかりません。
解体の見積は延床面積（各階の床面積の合計）と構造と搬出経路で決まり、骨組みが生きているかどうかは関係ありません。直す前提の調査は、骨組みを見ないと始まりません。
症状ごとに、当社がどの段階の傷みとして見るか、何を写真に撮っていただきたいかをまとめます。
再建築不可・未接道の家は建て替えができない分、「直して使う」が唯一の出口です。再建築不可・未接道の家の売却をご覧ください。
「他社で0円と言われた」というご相談を、当社はよくいただきます。0円が間違いだと言いたいのではありません。0円は、解体を前提にした査定の答えです。前提が違えば、同じ家に別の値段が付きます。
更地前提（建物を壊した、何もない土地）の査定は、土地の値段から解体費を引きます。富山の木造住宅の解体は坪3〜5万円前後、延床40坪の家で約150〜200万円から、延床60坪の農家住宅・アズマダチ（砺波地方に多い、大きな屋根の農家の造り）で約250〜400万円からが目安で、蔵や屋敷林まで含めると総額300万円を超えることが珍しくありません（解体費用の相場）。富山の郊外で土地の値段がこの解体費を下回れば、答えはゼロかマイナスです。加えて、更地にすると翌年から固定資産税の住宅用地特例（家が建っている土地の固定資産税を安くする仕組み）が外れ、売れるまでの間、上がった税額を払い続けることになります。
直す前提の査定は、土地の値段に建物の評価を足し、そこから修理費と売れ残るおそれを引きます。当社は梁・柱・間取りを評価し、買い取った家を直して次の住み手に引き渡します。骨組みが使える家では、解体費も家財の処分費も引きません。壊さないので、その費用がかからないからです。逆に、骨組みまで傷んで直せない家は、更地にする前提でしか値が出せません。その場合は解体費を引いた金額になるか、値が付かないこともあります。どちらになるかは、現地で骨組みを見てから正直にお伝えします。買取価格は仲介（不動産会社が買い手を探して売る方法）で売れた場合より低くなります。修理費と売れ残るおそれと片づけの手間を、買主である当社が引き受けるからです。ただ、解体前提の0円と比べれば、建物の分だけ値が残ります。
この2つの査定は、どちらが正しいという話ではなく、骨組みが生きている家なら、直す前提の査定のほうが手元に残るお金が多いという話です。骨組みまで傷んだ家では、当社の査定も解体前提に近づきます。だから③を見に行きます。当社の無料査定では、今のまま売った場合の金額と、解体した場合のおおよその金額をあわせてお伝えできるので、並べて比べてから決めてください。「売れない」と言われた家に値が付く仕組みと、仲介・空き家バンク（市町村が空き家を紹介する仕組み）・無料譲渡・国庫帰属との比較は解体前提の査定と、壊さない前提の査定の違いに分けて書きました。
危険な空き家の解体には市町村の補助制度があります。たとえば富山市の「老朽危険空き家等除却事業補助金」は、次の2つにどちらも当てはまることが条件です。建物の傾斜・崩壊のおそれ、外壁の破損、屋根材の破損と雨漏りのうち2項目以上に当たること。隣の土地との境などから外壁までが、1階で3m以内、2階で5m以内であること（富山市 一定水準以上の危険度がある空き家を取り壊しする場合）。つまり補助の対象は、②と③がすでに進んだ家です。多くの制度は工事を始める前の申請が条件で、内容と予算は年度で変わります。補助を受けても自己負担は残るので、今のままの買取の査定額と並べて比べ、詳細は市の公式案内でお確かめください。
当社が古民家を直した事例です。直す前は古びた和室でしたが、柱と梁の骨組みが生きていたので、天井を抜いて梁を見せる階段室にし、民泊（家を旅行者に泊める宿）として開業しました。工期4か月、建築工事費900万円。→ この事例を詳しく見る
現地に伺う前に、写真で分かることがあります。図面も登記簿（法務局にある土地・建物の記録）も要りません。次の5枚を、スマートフォンでそのままLINEに送ってください。撮れない場所があれば、撮れた分だけで構いません。
この5枚と市町村名、おおよその築年数と空き家になってからの年数をいただければ、現地に伺う前の見立てと査定の進め方をお返しします。お名前も住所の詳細も、この段階では要りません。写真は入口で、答えは現地で出します。
県外にお住まいなら、鍵をお預かりして立ち会いなしで調査し、契約書は郵送でやり取りできます。進め方の全体は古民家・空き家の買取にまとめました。
裏を返せば、骨組みまで傷んだ家には、当社も値を付けられないことがあります。そのときにどう答えるかも、先に書いておきます。
当社が「直せない」と決めるのは、おおむね次のような状態です。土台と柱脚（柱の根元）の腐りが何本にも及び、根継ぎ（腐った柱の根元だけを新しい木に替える工事）では追いつかない。小屋組が落ちて、屋根裏の梁が折れている。床下に水がたまり続けて、乾かせる見込みがない。傾きが進行していて、原因が地盤側にあり、宅地の復旧から必要になる。こうした家は、直す費用が建て替えを超えます。古民家再生の手引きのFAQにも書いたとおり、基礎や屋根の傷みが大きい場合は建て替えが向くこともあり、それは現地を見てからお伝えします。
その場合、当社はこう答えます。「この家は、直すより壊すほうが現実的です」。ごまかして低い金額を出すことも、直せるふりをして引き取ってから壊すこともしません。当社は直して次の住み手に渡すために買っているので、直せない家を買う理由がないからです。
そのうえで、3つをご案内します。ひとつ、解体の見積。当社がお見積りをお出しします。見積書の見方と、金額が上下する項目もあわせてご説明します。ふたつ、市町村の解体補助制度のあるかないかの確認（工事を始める前申請が条件のものが多いので、順番を間違えないように）。みっつ、更地にしたあとの土地の出口（売る・貸す・持ち続けるなど、最後にどうするか）。残すか壊すかを、先に決めていただく必要はありません。まず「この家に、まだ託せる未来があるか」を一緒に見るところから始めます。
空き家のまま持ち続ける維持費は、固定資産税、火災保険、水道電気の基本料金、草刈り、雪下ろしで年15〜40万円が目安です（実家をどうするか）。直せない家をそのまま置けば、この費用に加えて、落雪や剥落の責任も持ち主に残ります。売る、壊す、どちらにしても、判断は早いほうが自分で払う分が少なく済みます。
できます。0円という答えの多くは、解体を前提にした査定です。土地の値段から解体費を引くと、富山の郊外ではゼロやマイナスになることが珍しくありません。当社は解体を前提にしないので、買取価格から解体費を引かず、柱・梁・土台が生きていれば建物として値を付けます。ただし、骨組みまで傷んだ家には当社も値を付けられないことがあり、その場合はそう正直にお伝えし、解体業者の紹介まで含めてご相談に乗ります。
天井が落ちているだけなら、内装（壁紙や畳など、内側の仕上げ）の傷みです。屋根に穴が開いていて雨が入り続けているなら、部分の傷みで、問題はその下の梁と柱がどれだけ濡れたかです。穴が開いてからの期間が短ければ、骨組みが乾いたまま残っていることが多く、買取の対象になります。何年も雨が入り続け、小屋組が腐って屋根が落ちている場合は、構造の傷みとして別の判断になります。屋根の写真と、その真下の天井や柱の写真を送っていただければ、現地に伺う前におおよその見立てをお伝えします。
片づけていただく必要はありません。当社は家財が残ったまま買い取り、処分も当社で行います。家の中に入れなくても、外から屋根の形と軒先、外壁の足元、床下換気口を見れば、骨組みの状態はかなり分かります。家の中は、入れる範囲で柱の根元と天井を確かめます。片づけてから査定を受けると、片づけ費用を先に払うことになり、売れなかったときにその費用だけが残ります。先に見せていただくほうが、損がありません。
写真だけで買取をお断りすることは、原則ありません。写真でお伝えするのは、現地に伺う前のおおよその見立てと、査定の進め方です。骨組みの状態は現地で床下と小屋裏（屋根と天井のあいだの空間）を見ないと確定できないので、写真で「難しそう」と見えた家でも、ご希望があれば現地に伺います。現地調査は無料で、お断りいただいても費用はかかりません。逆に、写真で「直せそう」と見えた家が、現地で土台の腐りが広く見つかることもあります。写真は入口で、答えは現地で出します。
通知の内容を先に確かめてください。空家等対策特別措置法では、放置すれば特定空家等になるおそれのある家を「管理不全空家等」として、市町村が助言・指導をし、改善されなければ勧告（市町村からの強い注意）に進みます。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が外れます。売却を進めているなら、その旨を市の担当課に伝えてください。当社は今のまま買い取るので、通知への対応として先に修理や片づけをしていただく必要はありません。通知の写しを写真で送っていただければ、何を求められているかを一緒に読みます。
敷地と建物はまとめてご相談ください。母屋だけを切り離して売るのは、分筆（一つの土地を分けて登記すること）や境界の確認が要るため現実的でないことが多いです。当社は蔵や納屋も含めて今のままの状態で査定し、残せるものは転用（ほかの使い道に変えること）や保存を考え、危険なものは当社が引き取ったあとに解体します。崩れかけた蔵の解体費を売主に先に出していただくことはありません。蔵や屋敷林まで含む農家住宅では解体費の総額が300万円を超えることが珍しくないので、そのまま引き渡すほうが自分で払う分がありません。
本ページは、当社が現地調査で用いている見方を一般向けに書いたものです。直せるかどうか、いくらになるかは、現地で床下と小屋裏を確かめてから確定します。管理不全空家等・特定空家等の判断と、解体に関する市町村の制度は年度で変わります。国土交通省と各市町村の公式案内を先にご覧ください。
外観全景、屋根、床下換気口、天井のシミ、柱の根元。片づけ不要、家財が残ったまま、県外からでも。査定は無料で、断っても費用はかかりません。
傾きの直し方、解体費の相場、冬に壊れる場所、再建築不可（今の家を壊すと、新しく建てられない土地）の家の出口。それぞれ別のページにまとめています。