売るまえに読む ／ 空き家の持ち主責任
隣から「雪が落ちてくる」「瓦が飛んできた」と言われた。空き家の持ち主責任と、その日にやること
空き家が隣に与えた害の責任は持ち主にあります（民法717条）。県外にいても同じです。順番は決まっています。
- 隣家被害は持ち主の無過失責任（民法717条）。県外・登記前も同じ
- その日にやるのは返事・写真・応急措置・保険・出口の5つ
- 責任の主体が移るのは今のままの買取だけ。最短2週間で引渡し
雪の集落（南砺市五箇山・相倉）
売るまえに読む ／ 空き家の持ち主責任
空き家が隣に与えた害の責任は持ち主にあります（民法717条）。県外にいても同じです。順番は決まっています。
連絡をくれた方が求めているのは、賠償の約束ではなく、「放っておかない」という返事です。返事、記録、応急措置、保険、出口（売る・貸す・持ち続けるなど、最後にどうするか）。この順番で動けば、ほとんどの話は近所づきあいの範囲で収まります。
「屋根の雪がうちの塀に落ちた」「瓦が飛んできて車に当たった」「蔵が傾いてきて怖い」。県外で暮らしていると、実家のことは隣の方や町内会長からの電話で初めて知ることが多いものです。電話を受けた瞬間は責められている気持ちになりますが、相手は困っているだけです。返事がないことが、いちばん話をこじらせます。
相手から修理代を求められたときは、金額の根拠（見積書か領収書）を見せてもらってから返事をします。「全部払います」も「うちには関係ない」も、その場では言わないことです。責任のあるかないかと範囲は、次の節のとおり法律で決まっています。
根拠になるのは、民法717条（土地の工作物等の占有者及び持ち主の責任）です。法律の中身はこうです。建物や塀などの作りや手入れに問題があって、よその人に損害を与えたとします。そのときは、まず実際に使っている人が弁償します。ただし、使っている人が必要な注意をしていた場合は、持ち主が弁償しなければなりません。原文はe-Gov法令検索の民法で読めます。
言葉を置き換えます。「土地の工作物」は、建物、塀、門、蔵、納屋、擁壁（土が崩れないように支える壁）など、土地に据え付けられたもの全般です。「瑕疵」は、本来備えているべき安全性を欠いている状態で、雪国の家でいえば、雪止めのない屋根が隣地に向いている、軒の材が腐っている、瓦がずれている、蔵の壁が膨らんで傾いている、といった状態です。「占有者」は、住んでいる人や借りている人のように、その建物を現に使っている人です。
責任の順番は、まず占有者、次に持ち主です。占有者が「必要な注意をしていた」と言えれば占有者は免れ、持ち主が負います。ここで大切なのは、持ち主には、この「注意していた」という逃げ道がないことです。占有者と違い、持ち主は、自分に落ち度がなくても賠償しなければなりません。これを無過失責任と呼びます。
つまり、「県外に住んでいて気づかなかった」「相続したばかりで見に行けていない」「管理会社に見回りを頼んでいた」は、責任を免れる理由になりません。見回りを頼んでも、持ち主はあなたのままだからです。同じ条文の2項は、竹木の栽植または支持に瑕疵がある場合について同じ扱いを定めています。枯れた庭木や屋敷林の枝が隣家の屋根を壊した場合も、仕組みは建物と同じです。庭木の苦情は屋敷林・庭木が荒れて隣から苦情が来たに分けて書きました。3項は、原因を作った別の人（工事した業者など）がいるときに、賠償した持ち主がその人に求償できると定めています。
賠償の範囲は、相手に生じた損害です。塀や樋、車の修理代といった物損が実際には多く、これは見積書で金額が決まります。ただし、人に当たれば桁が変わります。東京都日野市が公開している空き家の賠償事例の資料には、公益財団法人日本住宅総合センターの試算として、空き家が隣家に向かって倒れ、隣家が全壊して住人2人が亡くなった場合の損害額が2億860万円、外壁材が落下して通行人が亡くなった場合が5,630万円と示されています。これは判決の金額ではなく、市町村職員向けに損害額の桁を示すための試算です。つまり、空き家の持ち主は、自分に落ち度がなくても弁償しなければなりません。その金額に上限はありません。
「大雪だったから」「台風だったから」という言い分は、通常備えているべき安全性があっても防げなかった場合に限って通ります。何年も雪下ろしをしていない屋根や、腐った軒をそのままにした家では、認められにくいと考えてください。ここから先の個別の判断は弁護士の領域で、当社が線を引くことはできません。当社にできるのは、その家がいまどれだけ危ないか、何をすれば危なくなくなるか、を建設業者として見ることです。
隣家への被害というと倒壊を思い浮かべますが、富山で実際に多いのは、もっと手前の3つです。
1つ目は、落雪と雪の重さです。屋根に積もった雪は、暖かい日に一気に落ちます。落ちた雪は、軒先や雨樋、隣地の塀やカーポートを壊します。空き家の屋根雪は誰も下ろさないので、隣の家より厚く、重く、落ちる量も多い。しかも落ちる方向は屋根の向きで決まっているので、隣地側に向いた屋根は、毎年同じ場所に落とします。雪の重さそのものも問題で、雪下ろしをしない冬が何度か続くと、軒の材が折れて隣地側に垂れ下がります。年間の管理は県外から富山の空き家を管理する年間カレンダーに、雪で崩れた家の見分け方は屋根が落ちた・倒れそうな家に書きました。
2つ目は、風で飛ぶ屋根材と樋です。瓦のずれ、下屋（母屋に付けた低い屋根の部分）のトタンや波板の浮き、外れかけた雨樋、秋に付けたまま朽ちた雪囲い。冬の季節風と春の強風が、これらを剥がして飛ばします。飛んだ先は隣家の窓、駐車中の車、道路です。落雪と違って季節を選ばず、人に当たる可能性がある点で、当社は落雪より先に手を打つべき症状だと考えています。瓦が1枚ずれている写真は、それだけで応急措置の理由になります。
3つ目は、蔵・納屋の倒壊と、枯れた庭木です。蔵と納屋は母屋より先に崩れます。屋根が小さく雪が載りやすいうえ、雨漏りしても誰も気づかず、土壁が水を吸って膨らむからです。傾き始めた蔵は、隣地の境界に近く建っていることが多く、倒れる先が隣家の壁や屋根になります。屋敷林の枯れた木も同じで、雪で折れた枝が隣家の屋根に落ちます。蔵の種類別の崩れ方は崩れかけた蔵・納屋はどうするに、庭木は屋敷林・庭木の苦情に分けています。
3つに共通するのは、壊れるのは冬で、気づくのは春ということです。隣の方からの連絡は、被害が出た直後の冬に来ます。そのときの返事と応急措置で、次の冬に同じ電話が来るかどうかが決まります。
落雪や瓦とは、火災だけ仕組みが違います。根拠になるのは失火責任法（失火ノ責任ニ関スル法律、明治32年法律第40号）で、条文は一つだけです。「民法709条の規定は失火の場合には適用しない、ただし失火者に重大な過失があったときはこの限りでない。」つまり、うっかり出した火事では、ふつうの弁償の決まり（民法709条）は使われません。ただし、火を出した人にひどい不注意があったときは別です。原文はe-Gov法令検索で読めます。
意味はこうです。木造の家が密集する日本では、一度火が出ると隣に燃え移りやすく、出火元に隣家の分まで賠償させると一家が立ち行かなくなる。だから、失火については、重大な過失がない限り、隣家への賠償責任を負わせない。空き家から出た火が隣家に燃え移っても、原則として持ち主は隣家の損害を賠償しません。裏を返せば、隣家から出た火で実家が燃えても、原則として隣家には請求できません。火災保険は「自分の家のために、それぞれが入る」ものになっているのは、この法律があるからです。
例外が「重大な過失」です。一般に、わずかな注意を払えば防げたのに、漫然と危険な状態を放っておいた場合をいいます。空き家で問題になるのは、鍵をかけず誰でも入れる状態にしていた、老朽化した配線に電気を通したままにしていた、周囲に枯れ草や段ボールなどの燃えやすい物を積んだままにしていた、近隣や市から指摘を受けていながら何もしなかった、といった事情です。放火は第三者の犯罪であり、持ち主が放火そのものの責任を負うことは原則としてありません。ただ、誰でも入れる状態を長く放っておいていたことが重大な過失に当たるとして、責任を認めた例があると解説されています。個別の判断は弁護士の領域なので、ここでは「鍵と可燃物」の二つを知っておけば足ります。
消防の側にも定めがあります。消防庁が示す火災予防条例（例）には空家の管理の条項があり、空き家の持ち主や管理する人は、火事を防ぐために必要なことをしなければなりません。たとえば、人が勝手に入れないようにすることや、家のまわりの燃えやすい物を片づけることです。富山市火災予防条例にも同じ目的の条項があります。各市町村の条例は年度で改正されるので、条文はそれぞれの公式ホームページでお確かめください。
やることは4つです。玄関と勝手口を施錠し、割れた窓は板で塞ぐ。水抜きが済んでいるなら電気の契約を止め、ガスの契約も止める。家の周りの枯れ草、段ボール、古新聞、木くずを片づけ、灯油やガソリンは抜き取る。町内会に「空き家で、連絡先はここ」と伝えておく。この4つは県外からでも手配でき、火災だけでなく、あとで書く保険の告知とも重なります。
隣の方への賠償と、自分の家の修理は、保険のうえでは別の話です。証券を手にしたら、次の5点を順に確かめてください。加入のできるかどうか、保険料、補償の範囲は保険会社と契約ごとに異なります。ここに書けるのは確認の順番までで、答えは契約中の保険会社にあります。
一つ、順番の注意があります。保険会社への連絡は、片づける前、直す前です。壊れた状態の写真がないと、保険金の請求も、隣の方との話も、根拠を失います。写真を撮り、保険会社に連絡し、それから応急措置。この順番は、水害・大雨被害の復旧で当社が案内している順番と同じです。
賠償と修理を保険で賄えるなら、直して持つ道が現実味を帯びます。どちらも使えないなら、修理代も賠償も自己負担で、それが毎年の冬に繰り返される計算です。空き家を持ち続ける費用は年15〜40万円が目安ですが、この金額に、壊れた軒の修理費と隣の方への賠償は入っていません。
応急措置の目的は、直すことではなく、次に落ちる前に、落ちる物を取り除くか、落ちない向きにすることです。当社は建設業の許可を持つ工務店なので、次の工事を自社で工事します。
できないこと、してほしくないことも書いておきます。ブルーシートで冬を越すこと。シートは雪の重さを受け止められず、上で凍って重くなり、北陸の風でめくれて隣家や電線にかかります。夏の雨漏りには効きますが、冬の応急措置にはなりません。自分で屋根に上がること。雪下ろしを隣近所に頼むこと。見て知らせてもらうまでにとどめ、作業は頼まないのが礼儀です。伐採と切り株の掘り起こし。当社は造園業ではないので、木を切る工事は請け負いません。そして、応急措置で解決しないことが一つあります。来年も、同じ家が同じ場所に建っていることです。
費用の桁だけ書いておきます。雨漏りを止めるだけの工事なら数十万円から。屋根の葺き替え（瓦・雪対策）は当社の実例で200〜450万円。雪下ろしを業者に頼めば1回3〜8万円。壊して更地（建物を壊した、何もない土地）にするなら、富山の木造住宅で坪3〜5万円、延床40坪で約150〜200万円からで、蔵や屋敷林まで含めると総額300万円を超えることが珍しくありません（解体費用の相場）。応急措置はこの手前の数字ですが、毎年繰り返せば本工事の額に追いつきます。
当社に売ると決めている場合は、応急措置を先にしていただく必要はありません。今のまま買い取り、引き取ったあとの工事は当社が行います。先に払った応急措置の費用を買値に上乗せできるとは限らないので、まず写真を送っていただき、「売るなら不要、持ち続けるなら必要」の線を当社から先にお伝えします。
隣の方が市役所や町内会に相談するのは、正当な手段です。持ち主が遠方で、返事もなく、雪が落ち続けていれば、頼る先はそこしかありません。「なぜ市に言ったのか」と咎めることだけは、しないでください。相手を責めた瞬間に、修理代の相談だった話が、責任の話に変わります。
自治会が動ける仕組みも、市によっては用意されています。高岡市には高岡市まちぐるみ空き家対策危険防止支援事業があり、管理の行き届かない空き家がある地区の自治会が、危険を防ぐための措置を行う際の支援を受けられます。押さえておきたいのは、自治会が勝手に手を入れる制度ではなく、持ち主または相続人からの委任が前提だということです。町内会長から「市の制度を使って危ない部分を処理したいので、承諾してほしい」と連絡が来たら、それは持ち主であるあなたに費用と手間をかけずに危険を減らす提案で、断る理由はあまりありません。制度の内容と条件は年度で変わるので、高岡市の公式ページでお確かめください。屋敷林については砺波市・南砺市の支援を屋敷林のページにまとめました。
市が直接動く場合は、空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）に沿って、お願い、助言・指導、勧告（市町村からの強い注意）、命令、代執行（市町村が代わりに取り壊して費用を請求すること）の順に段階を踏みます。勧告を受けると翌年度から敷地の固定資産税の住宅用地特例（家が建っている土地の固定資産税を安くする仕組み）が外れ、命令に違反すると50万円以下の過料（役所に払わされる罰金のようなお金）、それでも動かなければ市が代わりに取り壊しして費用を請求します。封書が来たときの段階の見分け方と残り時間は、市役所から空き家の通知が届いたらに分けました。
この節の要点は一つです。隣の方、自治会、市は、どれも持ち主が動かないときに代わりに動く仕組みで、持ち主が先に動いていれば出番がありません。返事をして、写真を撮り、応急措置を手配した持ち主に、市から命令が来ることはまずないと考えてください。
当社が古民家を直した事例です。古びた和室でも、柱と梁の骨組みが生きていれば、次の使い手に渡せます。天井を抜いて梁を見せた階段室にし、民泊（家を旅行者に泊める宿）として開業しました。工期4か月、建築工事費900万円。→ この事例を詳しく見る
応急措置と保険で、この冬は越せます。ただ、民法717条の責任は、建物の持ち主である限り、来年も再来年も続きます。管理を人に頼んでも、持ち主は変わりません。責任を根本から終わらせる道は3つで、そのうち責任の主体そのものが移るのは1つだけです。
戻る予定があるなら1、戻らないが手放したくないなら2、戻らないなら3。写真と場所を送っていただければ、3つを同じ物差しで並べてお返しします（かかるお金と、あとに残る責任を並べて比べます）。売る場合、相続登記（亡くなった方から名義を移す手続き）は引渡しまでに必要で（2024年4月から義務化）、提携する司法書士（登記の手続きを代わりに行う専門家）をご紹介します。相続した空き家の3,000万円特別控除（売った利益から3,000万円まで差し引いて税金を減らせる特例）は2027年12月末までの譲渡が対象で、条件を満たせば買取でも使えます（空き家の3,000万円控除）。
順番だけ、お伝えしておきます。隣の方への返事と応急措置は、売るかどうかを決める前に済ませてください。引渡しまでの雪はあなたの責任のままです。11月の初めに写真を送っていただければ、平野部に本格的な雪が来る前の引渡し（鍵を渡して、持ち主が替わること）を目指せます。
空き家の落雪や瓦で隣家の塀が壊れた場合、民法717条により、建物の設置や保存に瑕疵があれば持ち主が賠償責任を負い、持ち主には「注意していた」という免責（責任を負わなくてよいこと）がありません。まず見積書か領収書で金額の根拠を確かめ、契約中の保険会社に個人賠償責任の特約が使えるかを聞いてください。金額や過失のあるかないかで折り合わない場合は弁護士に相談します。その場で全額を約束することも、関係ないと突き放すことも、避けてください。
あります。相続が開始した時点で、家は相続人のものになっていて、登記（土地や家の持ち主を記す国の記録）はそれを公示する手続きです。登記が親の名義のままでも、管理の責任は相続人にあります。相続登記は2024年4月から義務化（法律で必ずすることになった）されており、売る場合は引渡しまでに必要です。当社の査定（いくらで買い取れるか値段を出すこと）は登記前でも行え、提携する司法書士をご紹介します。
共有者は全員が持ち主なので、被害を受けた方は共有者の誰に対しても請求できます。払った人が、あとで持分に応じてほかの共有者に負担を求めるのが原則です。「自分は持分が少ないから」は、相手に対しては理由になりません。兄弟の意見がまとまらない家ほど、管理が止まり、次の冬にまた同じ連絡が来ます。数字があると話は進むので、共有のまま査定だけ受けることをおすすめします。
加入のできるかどうかと保険料は保険会社ごとに異なり、空き家は割高で、断られることもあります。2社以上に「住んでいない家」であることを伝えたうえで聞いてください。当社が目安にしている空き家の火災保険料は年2〜5万円です。入れない、または保険料が割に合わない場合は、持ち続ける費用が保険の側から見ても高いということなので、直して使う・直して貸す・今のままの買取の3つを並べて考える時期です。
抗議はしないでください。持ち主が遠方で返事がないとき、隣の方が市に相談するのは正当な手段で、責めれば修理代の相談が責任の話に変わります。市の封書には、お願い、助言・指導、勧告、命令、代執行の段階があり、最初の封書の時点で返事をして応急措置を手配すれば、命令まで進むことはまずありません。封書の写真を送っていただければ、段階と残り時間の見立てをお返しします。
自然災害を理由にできるのは、建物が通常備えているべき安全性を持っていても防げなかった場合に限られます。何年も雪下ろしをしていない屋根や、腐った軒、ずれた瓦をそのままにしていた家では、認められにくいと考えてください。個別の判断は弁護士の領域ですが、雪止めのない隣地向きの屋根と、傾いた蔵は、災害の前から瑕疵と見られやすい状態です。
引渡し後の雪と隣の方への対応は、持ち主になった当社が引き受けます。引渡しまでは持ち主があなたのままなので、隣の方への返事と応急措置は先に済ませてください。現地調査から最短2週間で引渡しなので、11月の初めに写真を送っていただければ、平野部に本格的な雪が来る前の引渡しを目指せます。県外の方は、現地の確認と立ち会いの多くを当社で代えられ、契約書は郵送でやり取りできます。
本ページは一般的な法律と制度の解説で、個別の件について責任のあるかないかや賠償額を決めるものではありません。責任の範囲、過失のあるかないか、保険の適用は個別の事情と契約の内容で変わります。法律の判断は弁護士に、保険の適用は契約中の保険会社にお確かめください。制度の内容は2026年9月時点のもので、年度で変わります。各市町村の公式案内のほうが正しいとお考えください。
隣の方から聞いた内容と、家の写真だけで構いません。いま危ないか、応急措置が要るか、売れる家か。県外からでも、家財が残ったままでも、登記前でも。査定は無料で、断っても費用はかかりません。
屋根が落ちた、蔵が崩れかけている、庭木が隣にはみ出した、市役所から封書が来た。それぞれの手順を分けて書いています。