親が施設に入った実家は、親に判断する力があれば親が売れます

親が施設に入っても、実家の名義は親のままです。家を売る契約ができるのは、持ち主である親だけです。

民法3条の2は、こう定めています。「法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。」つまり、契約のときに、自分が何をしているかを分かる力がない人の契約は、効き目がありません。売ったつもりでも、あとで無効になるおそれがあります。

ですから、親が決められない状態のとき、子が親に代わって売ることはできません。親の実印や通帳を預かっていても同じです。

最初に考えるのは「親に、家を売ると決める力があるか」です。ここで道が二つに分かれます。

親が、家を売ることの意味を分かって決められるなら、親本人が売り主として契約します。施設に入っていることは、売る妨げになりません。

契約の前に、親ご本人に売る気持ちがあるかを、直接確かめることが要ります。会う場所は施設になることが多いので、面会の決まりを先に施設に聞いておくと話が早く進みます。ご本人の意思の確かめ方もご相談ください。

子ができるのは、そのまわりの手伝いです。

• 登記の書類や固定資産税の通知など、家の書類を集める
• 施設と面会の日を合わせる
• 契約の場に立ち会う
• 家の鍵を預かり、家の中を見せる

判断する力は、少しずつ弱くなることがあります。弱くなってからでは、親本人は契約できません。家族で売ると決めたら、早めに動くほうが安心です。

認知症などで判断する力が弱くなり、親が家を売ると決められないときは、家庭裁判所に「後見開始の申立て」をします。家庭裁判所が成年後見人（判断する力が弱くなった人の代わりに財産を守る、家庭裁判所が選ぶ人）を選び、その人が親に代わって売ります。

申し立てる先は、親（本人）の住所地の家庭裁判所です。申し立てられるのは、本人、配偶者、四親等内の親族（子や孫、兄弟姉妹、おい・めい、いとこなど）などです。

費用は、申立手数料の収入印紙800円、登記手数料の収入印紙2,600円、それに郵便切手です。郵便切手の額は裁判所ごとに違います。本人の判断する力について医師の鑑定が要るときは、別に鑑定の費用がかかります。

成年後見人は、家庭裁判所が選びます。申し立てた家族が「自分がなりたい」と望んでも、そのとおりに選ばれるとは限りません。司法書士などの専門家が選ばれることもあります。

申立ての書類と進め方は、家庭裁判所の案内を見るか、司法書士・弁護士にご相談ください。

成年後見人が選ばれても、すぐには売れません。親の住まいを売るには、家庭裁判所の許可が要ります。

民法859条の3は、成年後見人が「その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却」などをするには、「家庭裁判所の許可を得なければならない」と定めています。つまり、親が住む家と土地を売るときは、先に裁判所の許しをもらう決まりです。

施設に入っていて今は住んでいない家も、「居住用」として扱われることが多いです。裁判所の案内も、病院や施設に入っていて今は住んでいないが、入る前に住んでいた家などを含むとしています。

この許可の申立ては、成年後見人が、成年後見人を選んだ家庭裁判所にします。費用は収入印紙800円と郵便切手です。売る場合は、売る必要があることを示す資料として、売買契約書の案や査定書などを付けます。

許可を得ずに売ると、その売買は無効になります。買い手と話がまとまっても、許可が出るまでは契約を済ませない、という順番を守ります。

施設に入る費用を払うために売る、というのは、売る必要がある理由として申立書に書く事情の一つです。名古屋家庭裁判所の記載例にも、老人ホームの入居費用のために家を売る例が載っています。ただし、許可するかどうかは家庭裁判所が決めます。

当社は、この申立てに付ける査定書を無料でお出しします。成年後見人の方からのご相談もお受けします。

売る時期によって、使える税の特例が変わります。どちらが得かは、家の値段や買ったときの値段、家族の事情で変わるので、ここでは書きません。税額の計算と申告は、税務署・税理士にご相談ください。

親が生きているうちに、親が売る場合。自分が住んでいた家を売ったときの3,000万円控除（売った利益から3,000万円まで差し引いて税金を減らせる特例）が考えられます。施設に入って住まなくなった家は、住まなくなった日から3年がたつ年の12月31日までに売ることが、条件の一つです。親子や夫婦など、特別の関係がある人に売ったときは使えません。

親が亡くなったあと、相続した子が売る場合。空き家の3,000万円控除が考えられます。親が要介護認定（介護や支援が要ると認められること）などを受けて老人ホームなどに入った場合も、入ったあと家に親の物を置いていて、人に貸したり、ほかの人が住んだりしていなければ、対象になりえます。期限は、相続の開始から3年がたつ年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの売却です。昭和56年5月31日以前に建てた家であること、売った金額が1億円以下であることなどの条件もあり、相続人が3人以上だと上限は2,000万円になります。

二つの特例は、期限の数え方が違います。親が売るなら住まなくなった日から、子が売るなら相続の開始から数えます。条件の全体は空き家の3,000万円控除とはにまとめました。相続のあとにすることと期限は、実家を相続したら、やることと期限の一覧をご覧ください。

売るまでの間、実家は空き家になります。富山・石川・飛騨では、冬の屋根雪と、水道管が凍って割れることが、いちばんの心配です。

水抜きと雪下ろしの頼み先は、県外から富山の空き家を管理する年間カレンダーに書きました。

空き家の屋根から雪や瓦が落ちて隣を傷めると、持ち主に責任が及ぶことがあります。親が施設にいても、家の持ち主は親です。その日にやることは空き家の隣家被害は誰の責任かにまとめました。

親がまだ自分で決められるうちなら、先に備えられます。

任意後見契約（ひとりで決められるうちに、将来代わりに頼む人と頼むことを決めておく契約）は、公正証書（公証役場で公証人が作る文書）で結びます。親がひとりで決めることに心配が出てきたとき、家庭裁判所が任意後見監督人（任意後見人の仕事を見守る人）を選んで、はじめて効き目が出ます。

家族信託（家族に財産の管理を任せる契約）という方法もあります。向き不向きがあるので、司法書士・弁護士にご相談ください。

家のことでは、次のことを親に聞いておくと、あとで迷いません。

• 仏壇やお位牌を、どうしてほしいか
• 残してほしい家財や、写真・手紙
• 家を売ってよいか、誰かに使ってほしいか

家財を片づける前に止まってほしいことは、片づいていない実家を、家財ごとそのまま売るに書きました。

子が県外に住んでいても、話は進められます。当社の場合、写真と場所を送っていただければ、おおよその金額をお伝えします。契約は郵送で進められ、現地の確認は当社が鍵をお預かりして行います。帰省は、多くの場合いらないか、1回で済みます。

親が売る場合も、成年後見人が売る場合も、書類集めや鍵の受け渡しは子が県外から手伝えます。進め方は富山に帰らずに、実家を売る方法にまとめました。