富山の借り上げ社宅。業者に頼むと、何が起きるか。

「借り上げ社宅の業者」と一口に言っても、頼める相手は3種類に分かれます。1つ目は社宅代行会社。会社に代わって賃貸借契約の締結や更新、家賃の支払い、入退去の事務を引き受ける全国規模の事業者で、富山を含む北陸3県を伺える地域に入れているところもあります。2つ目は賃貸仲介の不動産会社。富山では法人向けにアパート・マンションの借り上げ社宅を仲介する会社があり、転勤者の住まいはここで決まることが多い。3つ目が当社です。

当社が引き受けるのは、事務の代行でも、アパートのあて出しでもありません。富山の空き家の戸建てを探し、社宅として住み続けられる水準に直し、貸主と会社の契約まで一社で受けることです。宅地建物取引業（家や土地の売り買いを扱う免許）の免許と建設業の許可（工事を請け負ってよいと県が認めたもの）を両方持つ工務店なので、探す・直す・契約するの途中で相手が替わりません。

向いているのは、世帯で住む転勤者の家、寝室を分けて使う社員寮、技能実習生（外国から働きに来た人）・特定技能（外国人が日本で働くための資格の一つ）の宿舎のように、アパートでは間取りが足りない場合です。富山は持ち家住宅率が74.9%で全国3位、1住宅当たりの延べ面積（各階の床面積の合計）は138.77㎡で全国1位。広い住まいの主流は持ち家で、賃貸に回る世帯向けの戸建ては比べると薄い県です。だから賃貸の検索で見つからない家を、空き家から起こします。

逆に、単身の転勤者に来月からワンルームを、という相談なら、賃貸仲介に頼むほうが早い。その場合は、正直にそう申し上げます。

順番で大事なのは、契約より先に内見と実測があることです。改修が要る家は、貸主の承諾が取れる範囲と費用を見てから契約条件を決めます。社員寮や実習生の宿舎なら、寝室の面積で住める人数が決まり、人数で家賃の上限が決まるので、測る前に契約は組めません。

着任の期日が決まっている社宅づくりでは、段取りの途中で相手が替わらないことが、そのまま速さになります。技能実習生・特定技能の宿舎は、認定申請に見取り図が要るので物件が申請より先です。着任日から逆に数えた段取りは技能実習生・特定技能の宿舎の段取りに。

借り上げ社宅の契約で、当社は媒介をします。会社が持ち主から直接借りる形では、貸主と会社のあいだの賃貸借契約を、当社が不動産会社として媒介します。契約の前に宅地建物取引士が重要事項を説明し、媒介の報酬は国土交通省の告示で上限が定められています。契約の当事者は貸主と会社で、当社は当事者ではありません。

借りずに、会社が家を買って社有社宅にする形もあります。この場合は売買契約で、物件探しと改修を当社が受けます。

総務の方からよく聞かれる点を一つ。会社が借り上げた家を社員に住まわせると、会社は「サブリース業者」になるのか。なりません。会社が業者から家を借り、社内の決まりにもとづいて社員に社宅として貸すことがあります。この場合、その会社は「また貸しを商売にする業者（サブリース業者）」には当たりません。国土交通省が、賃貸住宅管理業法の「よくある質問」でそう示しています。会社と従業員のあいだで賃貸借契約を結び、相場より低い利用料を受け取る場合も同じです。会社の側に、この法律の登録や重要事項説明の義務はかかりません。

一方、持ち主から借り上げて会社に又貸しする業者は、同じFAQで「特定転貸事業者に当てはまる」とされます。持ち主との契約には、誇大広告の禁止、不当な勧誘の禁止、契約前の重要事項説明、契約書面の交付が義務づけられます。当社はこの形を取らず、貸主と会社の契約を媒介します。

借りても買っても、会社が従業員に貸すときの税務の計算は同じです。2つの形の、先に出る費用、改修の自由度、減価償却（年数がたつごとに建物の値打ちを減らして計算すること）の比較表は富山の法人社宅・社員寮づくり（2つの形）に。

富山の賃貸仲介に頼めば、アパート・マンションの法人契約は早く決まります。当社に頼む意味があるのは、その先です。同じ「借り上げ社宅」でも、アパートを法人契約で借りるのと、空き家の戸建てを社宅にするのとでは、探し方、直せるか、冬の備え、頼む相手が違います。既存のページに書いてある事実だけで並べます。

戸建てにする理由は、部屋数です。世帯で住む家、寝室を分ける社員寮、技能実習生・特定技能の宿舎（寝室1人4.5㎡・居室1人7.5㎡の条件）は、アパートでは間取りが足りないことが多い。条件の数え方と部屋割りの計算例は富山の技能実習生・特定技能の宿舎に。

住宅手当は、1円から全額が給与として課税されます。社宅は、従業員（使用人）から賃貸料相当額の50%以上を受け取っていれば、給与として課税されません。国税庁は、他から借り受けた社宅や寮を貸す場合にも、貸主などから固定資産税の課税標準額（税額を計算するもとになる金額）を確かめることが必要としています。借り上げ社宅で給与として課税されるかどうかは、会社が大家さんに払う家賃では決まりません。建物と敷地の固定資産税の「課税標準額」から「賃貸料相当額」を計算し、それで決まります。

課税標準額は、貸主が持っている数字です。契約の前に貸主に確かめ、賃貸料相当額と、社員から受け取る家賃の下限を出しておきます。この確認は当社が媒介の中で行います。役員に貸す場合は計算が別で、50%の基準は使えません。

特定技能の社員に貸すなら、入管側の上限（借り上げに要する費用を入居人数で割った額）もあり、家賃はその2本の線のあいだに置きます。賃貸料相当額の計算式、役員社宅、社会保険の現物給与の扱いは富山の法人社宅・社員寮づくり（賃貸料相当額）に。税額や有利不利は会社ごとの事情で変わるので、実行の前に顧問税理士にお確かめください。

引渡し（鍵を渡して、持ち主が替わること）のあと、住み始めた後の不具合の相談は工事した当社が同じ窓口で受けます。借り上げの場合、修理の費用を貸主と会社のどちらが持つかは契約で決まるので、契約のときに誰が何を直すかを書いておきます。

富山の戸建て社宅は、冬が本番です。12〜2月は屋根に雪が積もり、暖かい日に一気に落ちる雪が軒先や雨樋、隣地の塀を壊します。1〜2月は水道管の凍結。社員が帰省で家を空ける年末年始は、空き家と同じ状態になります。屋根の雪下ろしを住む社員にさせてはいけません。雪国では毎年、屋根からの転落事故が起きています。除雪業者か工務店に、秋のうちに声をかけておきます。帰省の前に、水抜きの手順（止水栓を閉め、蛇口を開けて水を落とし、給湯器とトイレのタンクを空にする）を住む人に渡し、給湯器の凍結防止は通電が前提なので電気は止めません。

そして断熱（外の寒さや暑さを家に入れにくくすること）です。社宅は会社が光熱費を見ないぶん、寒い家は住む人の負担になり、住み続けてもらえません。当社の改修は断熱を先に固めます。かけたお金に見合う効き目の順は窓、床下、天井。雪の量と落雪の向き、断熱の4つの理由は富山の法人社宅・社員寮づくり（冬に起きること）に。