兄弟で相続した実家は、共有にする前に分け方を決めます

共有名義（一軒の家を何人かの名前で持っていること）の家は、兄弟それぞれが持分（家に対するそれぞれの権利の割合）を持ちます。何をするかによって、誰の同意が要るかが変わります。2023年4月1日に施行された改正民法は、次の三つに分けています。

家を丸ごと売るときは、兄弟全員が、それぞれの持分を売ることに同意しなければなりません。一人でも反対すれば、家全体は売れません。ふつうの借家として長く貸すことも、原則として全員の同意が要ると法務省の資料は説明しています。

固定資産税も、全員にかかります。富山市は「固定資産を複数の方で共有されている場合は、共有者全員が連帯納税義務者になります」と案内しています。つまり、持分が3分の1でも、市から見れば全額を払う義務を負う一人です。納付書は、共有の代表者に届きます。届け出のしかたは相続した空き家の固定資産税のページにまとめました。

遺産分割協議（相続人全員で、誰が何を受け取るか決める話し合い）で選べる分け方は、大きく4つです。家は残るか、お金はどう動くか、全員の同意がいつまで要るか、責任が誰に残るか。この4つの物差しで並べます。

代償分割（一人が家を引き継ぎ、ほかの相続人にお金を払って釣り合いを取ること）は、家に住み続けたい人がいるときに向きます。ただ、受け取る人がまとまったお金を用意できないと成り立ちません。家の値段が分からないと、払う額も決められません。

換価分割（家を売ってお金にしてから相続人で分けること）は、誰も住まない家に向きます。お金なら細かく分けられるので、不公平が残りにくい分け方です。

共有のまま置くのは、決めることを先に送っているだけです。上の表のとおり、売るにも壊すにも全員の同意が要る状態が続きます。

売ってお金で分けるなら、空き家の3,000万円控除（売った利益から3,000万円まで差し引いて税金を減らせる特例）は、相続人ごとに使えます。家と土地を相続した人が3人以上なら、2024年1月1日以後に売る場合、1人2,000万円までです。使えるのは、昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、売った代金が1億円以下であることなどの条件を満たすときです。売る期限は、相続から3年がたつ年の12月31日までで、2027年12月31日までに売ったものが対象です。条件の全体は空き家の3,000万円控除のページにまとめました。

代わりのお金に税金がかかるかどうかは、受け取り方によって変わるので、ここでは書きません。税額の計算と申告は、税務署・税理士にご相談ください。

兄弟が東京や大阪に住んでいても、全員が富山に集まる必要はありません。話し合って決めた内容は、遺産分割協議書という書面にします。

法務局の手引き（登記手続ハンドブック）は、相続登記（亡くなった方から名義を移す手続き）に使う遺産分割協議書について、「相続人全員が印鑑証明書と同じ印（実印）を押し」と書いています。つまり、協議書を郵送で順に回し、それぞれが実印を押して印鑑証明書を添えれば、会わずに仕上げられます。

分け方そのものの相談は、法務局では受け付けていません。同じ手引きに、そう書かれています。話し合いの中身で迷ったら司法書士（登記の手続きを代わりに行う専門家）か弁護士に、書類と登記は司法書士に頼めます。

県外から実家を売る段取りは、富山に帰らずに実家を売る方法にまとめました。

兄弟の一人が実家に住んでいる、または物置として使っている。よくある形です。2023年4月1日から、これに決まりができました（民法249条2項）。法務省の資料は「共有物を使用する共有者は、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う」と説明しています。つまり、住んでいる人は、自分の持分を超えて使っている分の使用料を、ほかの兄弟に払う義務がある、ということです。

ただし、兄弟の間で「使用料は要らない」などと取り決めていれば、その取り決めに従います。また、使っている人がいても、誰が使うかは持分の過半数で決め直せます（民法252条1項）。決め直しが住んでいる人にとくに重い不利益を与えるときは、その人の承諾が要ります（民法252条3項）。

住んでいる人がいると、話は「出ていくか、残るか」になりがちです。残りたいなら代償分割、出られるなら売って分ける。上の表の4つに戻して考えると、話が整理しやすくなります。住む人が家を受け取る場合でも、払う額を決めるには家の値段が要ります。

空き家の3,000万円控除には、「相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと」という条件があります（国税庁）。つまり、亡くなる直前に兄弟が一緒に住んでいた家は、この特例を使えません。売る前に確かめてください。

遺産分割をしないまま相続から10年がたつと、分け方の基準が変わります。民法904条の3により、10年をすぎてからの遺産分割は、原則として法定相続分（法律で決められた、相続人ごとの割合）で行います。

10年より前なら、生前に受けた贈与や、親の財産を守ったり増やしたりした働き（寄与分）を考えて分けられます。法務省の資料は、この分け方の割合を「具体的相続分」と呼んでいます。10年をすぎると、こうした事情は原則として考えてもらえません。

例外もあります。10年がたつ前に、相続人が家庭裁判所に遺産分割を求めていれば、これまでどおりの分け方ができます。10年たっても、相続人全員が合意すれば、具体的相続分で分けることもできます。

2023年4月1日より前に始まった相続にも、この決まりは当てはまります。ただし猶予があり、相続から10年がたつ時と2028年3月31日の、どちらか遅いほうまでに家庭裁判所に遺産分割を求めれば、これまでどおりの分け方ができます。10年がたっても、家は兄弟の共有のまま残ります。分けなくてよくなるわけではありません。

話し合いでまとまらなければ、家庭裁判所の遺産分割調停（家庭裁判所が間に入る話し合い）を使えます。申し立てる先は、相手方のうちの一人の住所地の家庭裁判所か、当事者が合意で決めた家庭裁判所です。費用は、亡くなった方1人につき収入印紙1,200円分と、郵便切手です。

調停でもまとまらなければ、自動的に審判という手続きに移ります。裁判官が、遺産の種類や性質、そのほか一切の事情を考えて、分け方を決めます。

自分の持分だけを売ることは、法律上はできます。ただ、家の一部の権利だけを買う人は少なく、値は大きく下がります。

調停に進むか、持分を手放すか。どれが合うかは事情によって違います。個別の判断は司法書士・弁護士にご相談ください。当社がお出しできるのは、家の値段という数字です。

兄弟で売ると決めたら、進め方は次の順です。話がまとまる前の、一人からのご相談でも構いません。

買取の価格は、仲介（不動産会社が買い手を探して売る方法）で売れた場合より低くなります。その代わり、片づけも買い手探しも要りません。相続した家を売る順番の全体は相続した実家の売却の手引きに、遠方からの段取りは帰らずに売る方法にまとめました。