売るまえに読む ／ 農地・山林付きの家
家は売れるのに、田んぼが止めている。
実家に田や山林が付いていて、「農地付きは扱えない」と断られた。宅地だけなら売れるのか、田は誰に渡せるのか。3条許可、青地、山林、期間の目安を整理しました。
- 宅地は宅建業法、農地は農地法。家と宅地は当社が買い、農地は出口を分ける
- 農地の出口は3つ。耕作者へ渡す、農地付き空き家、転用
- 2023年4月に下限面積条件は廃止。残る条件は「本当に耕すか」
砺波平野の散居村
売るまえに読む ／ 農地・山林付きの家
実家に田や山林が付いていて、「農地付きは扱えない」と断られた。宅地だけなら売れるのか、田は誰に渡せるのか。3条許可、青地、山林、期間の目安を整理しました。
同じ敷地でも、宅地は宅地建物取引業法、農地は農地法。法律も窓口も別物です。
宅地と建物は、売買契約と登記で所有権が動きます。ところが田や畑は、農地法（農地の売り買いを制限する法律）の世界にあります。農地を売る、貸す、あげるといった権利の移動には、市町村の農業委員会の許可（農地法第3条）が要ります。許可のない売買は効力を持ちません。しかも、この許可は「誰が買うか」で決まります。農地を買えるのは、原則として自分で田畑を耕す人です。当社のような不動産会社は、原則として農地を買えません。
不動産会社が農家住宅を断るのは、怠慢ではありません。農地の買主は農業者に限られ、許可が下りるかどうかは申請してみるまで分からない。手間と見返りが釣り合わないので、扱わない。それが本当の理由です。
当社の答えは、家と宅地は当社が買い、農地と山林はそれぞれの出口を一緒に探す、という分け方です。全部を一社で買うことにこだわると、話は止まります。分ければ動きます。手続きの原文は富山市「農地法第3条手続き・許可基準」をご覧ください。様式と日程は市町村ごとに違います。
農地の出口（売る・貸す・持ち続けるなど、最後にどうするか）は三つです。どれが使えるかは、土地の区分と、近くに耕す人がいるかで決まります。
当社が農地をお引き受けできるのは、Cの転用（ほかの使い道に変えること）が見込める土地に限られます。AとBは当社が買主にはなれませんが、農業委員会への事前相談と書類の段取りは一緒に進めます。県の制度全体は富山県「農地を転用したいときは」にあります。
農地を取得する人には、長いあいだ「取得後の耕作面積が一定以上」という条件がありました。下限面積条件です。家庭菜園ほどの田畑だけを引き受けたい人は、この壁で許可を受けられませんでした。
この条件は、改正農地法の施行により2023年4月1日に廃止されました。県内では上市町農業委員会の告知が分かりやすく、国土交通省の手引きもこの改正に合わせて改訂されました。小さな田畑を家と一緒に移住者へ渡す道が、制度として広がりました。
ただし、変わったのは面積の条件だけです。次の条件は残っています。
農業委員会が見るのは、面積ではなく「買ったあと、本当に耕すか」に変わりました。耕作しない人は、面積がいくら小さくても相手になれません。当社が「引き受けられない場合もある」と申し上げるのは、この条件が当社自身にも当てはまるからです。
同じ「田」でも、どの区域にあるかで出口の数が変わります。当社が最初に確かめるのは、この区分です。
農振農用地区域（青地）。農業振興地域の中で、農地として守ると決められた土地です。転用は原則できず、用途を変えるには先に「農用地区域からの除外」を市町村に申し出る必要があります。受付は年に数回で、除外だけで年単位の期間を見る市町村が多く、認められるとは限りません。砺波や入善の農家住宅は、宅地のまわりを青地の田が囲んでいるのが普通で、田の出口は上のAかBに絞られます。
農振白地。農用地区域の外にある農地です。転用の許可を申請でき、当社が農地をお引き受けできるのは主にこの区分です。
市街化区域内の農地。転用は許可ではなく農業委員会への届出で済みます。固定資産税は宅地並みなので、手放す判断は早いほど楽です。
市街化調整区域。こちらは都市計画法の区分です。建物の新築や用途が制限されるため、宅地でも「誰でも家を建てられる土地」ではありません。富山市の大沢野・大山の農家住宅に多い形です。既存の家を直して住む分には道があるので、当社は解体せず直す前提で査定（いくらで買い取れるか値段を出すこと）します。
相談の前に、ご自身で分かることがあります。登記簿の地目です。宅地、田、畑、山林、原野、雑種地。毎年届く固定資産税の課税明細書（毎年届く固定資産税の明細）にも、筆ごとの地目（登記に書かれた土地の種類）と面積が載っています。写真をLINEで送っていただければ、当社が読みます。
地目が「宅地」の筆に母屋が載っていて、「田」の筆が別になっていれば、話は簡単です。家と宅地は宅建業法で、田は農地法で、別々に動かせます。難しいのは、次の二つです。
順番は、農業委員会の判断、分筆、地目変更の登記、そして売買です。逆にするとやり直しします。内訳が分からない状態でも構いません。当社が公図（法務局にある土地の区切りの図）の確認から進めます。
山林は農地法の対象外なので、許可なしで売買できます。問題は許可ではなく、引き取る人がいないことです。候補は四つです。
国庫帰属は、境界の不明な山林ではまず通りません。制度の使いどころと費用の比較は相続放棄と国庫帰属の比較にまとめています。家の裏手に続く程度の山林なら、当社が宅地と一体でお引き受けできることがあります。離れた場所の広い山林は対象外になることが多く、その場合は上の四つの出口を一緒に当たります。
農家住宅には、母屋のほかに土蔵、納屋、作業小屋、車庫が建っています。「売るなら全部壊してから」と言われて、見積を取ってやめた方も多いはずです。解体費用の相場のページに書いたとおり、富山の木造住宅の解体は坪3〜5万円前後、延床60坪の農家住宅・アズマダチ（砺波地方に多い、大きな屋根の農家の造り）で約250〜400万円〜、蔵・納屋・車庫などの付属建物は1棟数十万円〜、屋敷林（家のまわりの風よけの林）の伐採・切り株の掘り起こしは本数と大きさで大きく変わります。母屋から屋敷林まで含めると、総額300万円を超えることが珍しくありません。
当社は、買い取った家を解体せず、直して次の住み手に引き渡す方針です。付属建物も同じです。納屋は田を引き受ける耕作者にとって農機具の置き場として価値があり、土蔵は骨組みが太く、直せば収納にも作業場にも使えます。解体費を買値から差し引く前提ではないので、壊す見積を取る必要はありません。
納屋や小屋が未登記でも、今のままで構いません。中に残った農機具や家財もそのままで結構です。農機具・肥料・農薬・灯油タンクが残ったままの家の扱いも分けて書きました。処分は当社で行いますので、片づけは不要です。蔵の屋根がすでに抜けている、壁が隣地に落ちそう、という段階の判断は崩れかけた蔵・納屋はどうするに書きました。
当社が買い取る家の行き先は、こうした再生です。和室の天井を抜いて梁を見せ、民泊（家を旅行者に泊める宿）として開業した事例で、工期4か月、建築工事費900万円でした。→ この事例を詳しく見る
正直に線を引きます。当社は宅地建物取引業（富山県知事(9)第1812号）の免許と建設業の許可（工事を請け負ってよいと県が認めたもの）を持つ工務店で、農業者ではありません。
引き受けやすい家。宅地の筆が独立していて地目が宅地。農地は白地か市街化区域内で転用の見込みがあるか、近くに担い手がいて田の出口が先に見える。山林は家の裏手に続く程度。母屋の柱と梁が生きている。この条件に近いほど話は早く、家と宅地は今のまま、家財ごとお引き受けします。仲介手数料（不動産会社に払う手数料）はかかりません。
難しい家。敷地の大半が青地の田で、耕作の引き受け手が見つからない。宅地と農地が一筆で、分筆に隣接持ち主の協力が得られない。離れた場所に広い山林があり、境界が分からない。この場合、当社が全部をまとめて買うことはできません。それでも、家と宅地だけを当社が買い、田は担い手へ、山林は隣接持ち主や国庫帰属へ、と出口を分ければ、止まっていた話は動きます。
査定と現地調査は無料で、お断りいただいても費用はかかりません。相続登記（亡くなった方から名義を移す手続き）が済んでいなくても相談は始められますが、引渡しまでには必要です（2024年4月から義務化）。提携する司法書士（登記の手続きを代わりに行う専門家）をご紹介できます。
当社の買取は、現地調査から最短2週間で引渡しです。ただしこれは宅地と建物だけの話です。農地が絡むと、期間を決めるのは当社ではなく農業委員会の日程になります。
富山市の場合、3条の許可申請書は提出期限までに農業委員会へ出し、農地部会でできるかどうかが決まり、許可書は許可予定日以降に交付されます。提出期限と許可予定日は年度ごとの日程表にあり、富山市「農地法第3条手続き・許可基準」で確かめられます。締切を1回逃すと、次の締切まで丸ごと待つことになります。他の市町村も仕組みは同じで、日程だけが違います。
相続の期限と税金は相続した実家の売却の手引きと空き家の3,000万円特別控除に、維持費と選択肢の整理は実家をどうするかにまとめています。
農地の持ち主には、農地を適正に管理する責任があります。農業委員会は毎年、農地の利用状況を調査していて、耕作されていない農地は遊休農地として持ち主に利用の意向を確かめます。草を放っておくと隣の田に虫や種が広がり、近隣からの苦情も出ます。当社は、草刈りが追いついていない状態でも査定の中に織り込みます。
一般の農地は農地としての評価で、宅地より低い税額になっているのが普通です。ただし市街化区域内の農地は宅地並みの評価になります。耕していない農地は、税金が重くなることがあります。まず農業委員会から指導を受けます。そのあと「農地バンク（農地中間管理機構）と話し合うように」という勧告（市町村からの強い注意）を受けると、税額が重くなります。金額は毎年届く課税明細書で確かめてください。
宅地と農地が別の筆なら、家と宅地だけを売ることができます。一筆の中に母屋と田が混ざっている場合は、分筆してからになります。ただし農地を残すと、草刈りや固定資産税の負担は残ります。残した農地の出口も一緒に考えます。
3条許可で審査されるのは、主に買う側です。持つ農地をすべて効率的に耕作するか、農作業に常時従事するか、地域の農業と調和するか、という点が見られます。売る側は、登記名義と相続関係が整っているかを確かめられます。相続登記がまだ済んでいない状態なら先に済ませる必要があり、当社は提携する司法書士をご紹介できます。
まず市町村の農業委員会に相談してください。地域の担い手や集落営農組織を分かっています。農地中間管理機構（農地バンク）を通じて貸す方法もあります。家と農地をいっしょに移住者に渡す農地付き空き家の仕組みを空き家バンク（市町村が空き家を紹介する仕組み）で運用している市町村もあります。当社にご相談いただければ、どの窓口に当たるべきかを一緒に整理します。
正直にお答えすると、全部をお引き受けできない場合があります。当社は耕作者ではないため、農地法3条の許可で農地を取得する側にはなれません。農地は転用の見込みがある土地に限ってお引き受けできます。家と宅地は今のまま、家財ごと買い取り、農地と山林はそれぞれの出口を一緒に探す。この分け方が、いちばん早く話が進みます。
お引き受けしています。当社は富山県全域、石川県全域、岐阜県北部（飛騨地方）が伺える地域です。砺波・南砺・小矢部の散居村（田んぼの中に家が離れて建つ村）、入善・朝日の水田地帯、高山市の旧郡部の農家住宅は、農地や山林と一体のご相談がほとんどです。土地の内訳が分からなくても、公図の確認から当社で進めます。査定は無料です。
課税明細書と家の写真だけで構いません。家・田・山林それぞれの出口と、家の買取金額の目安をお返しします。査定は無料です。
※ 農地法・農業振興地域制度・相続土地国庫帰属制度（いらない土地を国に引き取ってもらう制度）の運用と日程は市町村と年度で変わります。本ページは執筆時点の公式情報に基づく一般的な説明で、個別の許可のできるかどうかを保証するものではありません。必ず公式情報でお確かめください。
農家住宅の多い地域と、売る前に知る手続きをまとめています。