民泊を始める費用 ／ 富山の古民家
富山県内で築90年の民家を宿にした実例は、工期4か月、建築工事費900万円でした。工事費のほかに、寝具や食器などの備品、消防設備、運営の費用がかかります。実例の数字と、部分ごとの目安を並べます。
古民家を宿にしたいというご相談は、年々増えています。当社は富山県内で、築90年の民家を住宅宿泊事業法（民泊のきまりを定めた法律）の届出まで通し、民泊（家を旅行者に泊める宿）として開業させた実績があります。工事だけでなく、届出と消防の条件まで一緒に進めます。開業後の運営は、民泊運営代行として当社が引き受けます。
和室の天井を抜いて梁を見せ、上下をつなぐ階段室にしました。太い梁と丸太柱の重厚感が、宿としての価値そのものになります。お金をかけたのは、断熱、水回り、2階の床・壁・天井、外壁です。
富山県内で当社が工事した実例では、2か月のLDKの改修も、同じ900万円でした。工事の長さと金額は比例しません。何にお金をかけるかで決まります。工事の中身は工事の実例01にまとめています。
※ いずれも当社の実例からの建築工事費の目安です。土地・建物の取得費（その家を買ったときの値段）、登記・税金などの諸費用は含みません。建物の状態と工事の範囲で変わります。特に基礎、屋根、白蟻の被害は開けてみないと確定しないため、当社はおおよその金額の段階で、見積もりより高くなる可能性のある項目を先にお伝えします。
宿にするとき、先に固めたいのは断熱（外の寒さや暑さを家に入れにくくすること）です。寒い宿は、冬に予約が入りません。実例の宿も、断熱を先に入れています。屋根の雪や水道の凍結など、冬の段取りは民泊の冬の運営に、3件の工事費を並べた比較は費用と相場にまとめています。
当社が運営を引き受ける宿では、何が要るかを、始める前に書面に書きます。見積は無料で、断っても費用はかかりません。
予約サイトの手数料を通さない入口として、当社は宿の自社ホームページと公式LINEを作ります。一度泊まった人が、次も直接予約できる窓口です。
当社は住宅宿泊管理業者（民泊の管理を任される国の登録業者）の登録（国土交通大臣(01)第F06163号）を受けているので、工事だけでなく、届出後の管理までお引き受けできます。運営費は、毎月決まった料金のない完全成果報酬（売上が出たときだけ払う手数料）です。宿泊の売上から、先に決めた手数料の割合をいただきます。売上のない月は、運営費の請求もありません。
一律「売上の◯%」とは掲げません。掃除の回数と、修理をどこまで含めるかで手間が変わるからです。手数料の割合は現地を見てから物件ごとに決め、始める前に書面にします。くわしくは民泊運営の費用（手数料）に。
宿は、運営のやり方まで考えずに計画すると、客がたくさん入っても手元にお金が残らないことがあります。そのため当社は、運営のやり方まで含めて計画し、間取りも設計の段階からそれを前提に決めます。
住宅宿泊事業法を使うと、住宅のまま宿として運用できます。ただし、営業できる日数は年間180日までと決まっています。旅館業（旅館として営業する許可の制度）の許可を取れば日数の制限はありませんが、建物に求められる条件と工事費が変わります。どちらで進めるかは、立地と目的、見込む稼働率（客が泊まっている日の割合）を見てから決めます。面積や家主居住型（持ち主が住みながら貸す民泊）かどうかでも必要な設備は変わります。
届出は持ち主の名義、管理は登録業者の名義です。誰が何をどの順でやるかは富山で民泊を始める届出の段取りにまとめています。
北陸の古民家を丸ごと一組に貸す宿（一棟貸し）は、1泊3万〜6万円台が多い値段です。当社が低めに見積もったおおまかな計算で、改修費500万円を取り戻すまでの期間を、使い方ごとに並べます。
※ 収益や期間を約束するものではありません。経費・空室・季節による違いは含まない、おおまかな計算です。実際は物件と立地により大きく異なります。図にした計算は空き家を売らずに活用するに載せています。
人が来ない場所では、宿にしても埋まりません。最初の現地確認で、そう言います。
買取で預かった家の中から、宿に向く物件をご紹介できる場合があります。間取り、接道（敷地が道路に接していること）、上下水道、消防の条件を満たせるかを、買う前の段階で一緒に確かめます。現地同行は無料です。
当社の実例では、富山県内の築90年の民家が工期4か月、建築工事費900万円でした。断熱、シャワールーム・トイレ・洗面台を各2か所の新設、2階の床・壁・天井、外壁まで手を入れています。部分ごとの目安は、断熱200〜500万円、水回り一式300〜600万円、屋根の葺き替え200〜450万円です。いずれも建築工事費で、建物の状態と工事の範囲で変わります。
寝具や食器、家具などの備品、消耗品、消防設備、予約サイトの手数料がかかります。冬は雪下ろしと凍結対策の費用も別に見込みます。雪下ろしを頼む場合は1回3〜8万円が目安です。当社が運営を引き受ける宿では、何が要るかを始める前に書面に書きます。
当社には毎月決まった料金はありません。宿泊の売上から、先に決めた手数料の割合をいただく完全成果報酬で、売上のない月は運営費の請求もありません。手数料の割合は現地を見てから物件ごとに決め、始める前に書面にします。寝具や消耗品、修理の材料など、実際にかかった費用は別です。
約束はできません。当社が低めに見積もったおおまかな計算では、改修費500万円を、一棟貸し1泊3万円×月10泊で取り戻すと約1年半です。経費・空室・季節による違いは含まず、実際は物件と立地で大きく変わります。
届出が通るかどうかから確かめます。物件がまだ決まっていない段階でも構いません。
調査から工事、届出、開業後の管理までを窓口ひとつで。工事の実例の写真もこちらから。