売るまえに読む／相続と空き家の手続き

相続した実家を売る。順番は、これだけです。

登記、税金、控除、期限。相続した家の売却でやることを、始める順番のとおりに整理しました。読み終わる頃には、次の一歩が決まっています。

相続した家は、登記、税金、控除、期限の順に進めて売ります。
相続登記は、相続を知った日から3年以内にする義務があります。
売った利益には、所有5年超で約20%、5年以下で約39%の税金がかかります。
3,000万円控除は、相続から3年がたつ年の12月31日までの売却が条件です。
片づけや解体は先にせず、家財ごと今のまま買い取る当社にご相談ください。

売るまでの順番

1. 相続登記をする2024年4月から義務です。売却にも登記が必要なので、いずれにせよここが最初です。

2. 売ったときの税金を知る税率は所有期間で決まります。相続した実家は、親の所有期間を引き継ぎます。

3. 使える控除を選ぶ3,000万円控除と取得費加算の特例。併用はできず、どちらかの選択です。

4. 期限から逆に数える控除には期限があります。先送りしているうちに間に合わなくなります。

5. 片づけ・解体はしない先に壊すと損になります。今のまま買い取れます。

最初にやること：相続登記（2024年から義務です）

2024年4月から相続登記は義務化（法律で必ずすることになった）されました。相続で不動産を受け継いだと知った日から3年以内に、登記をする必要があります。正当な理由がなくこれを過ぎると、10万円以下の過料（役所に払わされる罰金のようなお金）になることがあります。過去に相続した未登記の家も対象です。売却には登記が必須なので、いずれにせよ最初の一歩はここです。遺産分割がまとまらない場合は、ひとまず「相続人申告登記」で義務を果たす方法もあります。

売ったときの税金の基本

売って得た利益（譲渡所得）に対して、所有期間5年超なら約20%（20.315%）、5年以下なら約39%（39.63%）の税金がかかります。相続した家は、親の所有期間と取得費（その家を買ったときの値段）をそのまま引き継ぐので、実家ならたいてい「5年超・約20%」の側です。問題は取得費。何十年も前にいくらで買ったか分からない家は、多くあります。その場合は、売った値段の5%を「買ったときの値段」とみなして計算します。すると、売った値段のほぼ全部に税金がかかってしまいます。ここで効果があるのが、次の控除です。

長期譲渡（所有5年超・親の期間を引き継ぐ）税率 20.315%

短期譲渡（所有5年以下）税率 39.63%

取得費が不明な場合（概算取得費）売値の5%

使える控除は主に2つ。ただし選択制

3,000万円控除と取得費加算の特例。条件が違い、同じ物件では併用できません。

相続税がかからなかった家庭（富山の実家では多数派です）なら、迷わず3,000万円控除の検討から始めてください。

ひとつは空き家の3,000万円特別控除。昭和56年5月以前に建った実家に親がひとりで住んでいた場合などに、売って得た利益から最大3,000万円を差し引ける制度で、地方の実家売却では税金がゼロになる場合が多くあります。もうひとつは「取得費加算（納めた相続税の一部を、買ったときの値段に足せる特例）の特例」です。相続税を納めた人が使えます。相続税の申告期限から3年以内（亡くなってから3年10か月以内）に売れば、納めた相続税の一部を「買ったときの値段」に足して計算できます。この2つは同じ物件で併用できず、どちらか選択です。

期限の考え方：逆に数えると、意外と時間がありません

3,000万円控除（売った利益から3,000万円まで差し引いて税金を減らせる特例）は「相続開始から3年がたつ年の12月31日まで」の売却が条件です

制度自体の期限は2027年12月31日。それ以降の売却は現行制度では対象外です

取得費加算は「亡くなってから3年10か月以内」の売却が条件です

市区町村の確認書の取得や確定申告の準備にも時間がかかります

放っておいて「管理不全空家（放っておくと危ないと市町村に指摘された空き家）」「特定空家（危ないと市町村が判断した空き家）」に指定・勧告（市町村からの強い注意）されると、固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1）が外れることがあります（市役所から空き家の通知が届いたら）

「四十九日が終わってから」「一周忌が終わってから」と先送りしているうちに、控除の期限に間に合わなくなる相談を毎年見ます。売る・売らないを決める必要はまだなくても、家の値段と控除が使えるかどうかだけは、早めに確かめておくのが得です。

片づけ・解体は、先にやらないでください

相続した家でいちばん多い損は、「とりあえず片づけて、とりあえず解体してから売ろう」と動いてしまうことです。解体費は富山の相場で150〜300万円以上かかります。しかも、更地（建物を壊した、何もない土地）にすると翌年から固定資産税の住宅用地特例が外れます。当社のような買取業者は家財ごと・今のまま買い取るので、片づけも解体も不要です。3,000万円控除も、2024年からは買主側が引渡し後に解体する形で使えるようになりました。順番はいつでも「先に査定（いくらで買い取れるか値段を出すこと）、あとで判断」です。

よくある質問

相続登記が済んでいなくても、査定や売却の相談はできますか。＋−

はい。査定は登記前でも可能です。売却（引渡し）までに相続登記が必要になるため、司法書士（登記の手続きを代わりに行う専門家）の手配を含めて手続きの流れからご案内します。遺産分割協議（相続人全員で、誰が何を受け取るか決める話し合い）がまだの段階でも、まず値段を知っておくと話し合いが進めやすくなります。

兄弟で相続した家でも売れますか。＋−

売れます。共有名義（一軒の家を何人かの名前で持っていること）の場合は共有者全員の同意と署名が必要です。3,000万円特別控除は条件を満たせば相続人それぞれが使えますが、2024年以降の売却では相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除上限は2,000万円になります。

税金の計算や申告もお願いできますか。＋−

当社は税理士事務所ではないため、個別の税額計算や申告代行はできません。制度の一般的なご説明と、確認書の取得など売却実務のご案内までを行い、申告は税務署・税理士におつなぎする形になります。

実家に仏壇や家財が残ったままです。＋−

そのままで構いません。当社は家財が残った今のまま買い取り、処分は当社側で行います。仏壇の閉眼供養（魂抜き）のご相談にもお引き受けしています。

相続した家は、いつまでに売ればいいですか。＋−

3,000万円控除（売った利益から3,000万円まで差し引いて税金を減らせる特例）は、相続開始から3年がたつ年の12月31日までの売却が条件です。制度自体の期限は2027年12月31日で、それ以降の売却は現行制度では対象外です。取得費加算は、亡くなってから3年10か月以内の売却が条件です。くわしくは国税庁のタックスアンサー（No.3267）と、空き家の3,000万円特別控除のページで確かめられます。