実家の相続登記は3年以内。名義が祖父のままでも、今から間に合います

2024年4月1日から、相続登記はしなければならない手続きになりました。昔に亡くなった親や祖父の家も、名義が移っていなければ対象です。

相続登記（亡くなった方から名義を移す手続き）について、法務省の案内はこうです。「不動産を相続で取得したことを知った日から３年以内に相続登記をする必要があります」。つまり、親が亡くなり、実家を受け取ったと分かった日から3年の間に、名義を自分に移すということです。

2024年4月1日より前に起きた相続も対象です。こちらは2027年3月31日までに登記をします。10年前に亡くなった父の家でも、名義を移していなければ、この期限が当てはまります。

正当な理由がないのに登記をしないと、10万円以下の過料（役所に払わされる罰金のようなお金）の対象になります。金額は、その範囲の中で裁判所が決めます。

法務省は、正当な理由に当たる例として、次のような場合を挙げています。

• 相続人がとても多く、戸籍を集めたり、ほかの相続人を探したりするのに時間がかかる
• 遺言が有効かどうかや、遺産の範囲を、相続人どうしで争っている
• 登記をする人が、重い病気などで動けない
• 暮らしに困っていて、登記の費用を出せない

このほかにも、例があります。また、遺産分割協議（相続人全員で、誰が何を受け取るか決める話し合い）で家を受け取る人が決まったときは、話し合いがまとまった日から3年以内に、その結果どおりの登記をします。

兄弟の話し合いがまとまらない。戸籍がそろわない。3年に間に合いそうにないときのために、相続人申告登記という簡単な手続きができました。登記簿（法務局にある土地・建物の記録）に載った持ち主の相続人であることを、3年以内に法務局へ申し出る手続きです。

登録免許税はかかりません。相続人の一人だけで申し出ることができ、インターネットでも手続きできます。付ける書類は、相続人であることが分かる戸籍証明書などです。

気をつけたいのは、法務省の次の一文です。「申出をした相続人についてのみ、相続登記の義務を履行したものとみなされます」。つまり、兄が申し出ても、弟の義務は残ります。兄弟それぞれが申し出るか、一人がほかの相続人の分もまとめて、代わりに申し出ます。

もう一つ。相続人申告登記は、誰が家を受け取ったかまでは記録しません。法務省も、相続した家を「売却したり（中略）するような場合には、別途、相続登記の申請をする必要がある」としています。つまり、売るときには、あらためて相続登記が要ります。

相続登記にかかる費用は、大きく三つです。総額は、家の評価額と相続人の数で変わります。ここでは中身だけを書きます。

• 登録免許税。登記のときに国に納める税金です。相続で名義を移すときは、不動産の価額の1,000分の4、つまり0.4%です（登録免許税法 別表第一）。価額には、ふつう市町村の固定資産税の台帳に載った評価額を使います
• 戸籍証明書などを取る手数料。亡くなった方の、生まれてから亡くなるまでの戸籍をそろえます。役所ごとに手数料がかかります
• 司法書士の報酬。司法書士（登記の手続きを代わりに行う専門家）に頼むときにかかります。額は事務所ごとに違うので、当社からは書きません

登録免許税には、免税の特例があります（租税特別措置法84条の2の2）。2027年3月31日までの登記なら、次の二つに登録免許税がかかりません。法務局の案内では、どちらも土地の特例です。

• 不動産の価額が100万円以下の土地。持分を受け取るときは、土地全体の価額に持分の割合をかけた額で見ます
• 相続で土地を受け取った人が、名義を移す前に亡くなったとき、その人の名義にする登記

あなたの家でいくらになるかは、ここには書きません。税額の計算と申告は税務署・税理士へ、登記の書類づくりは司法書士へご相談ください。

実家の登記を取ってみたら、名義が祖父や曽祖父のままだった。北陸の古い家では、よくあることです。祖父の相続の手続きが済まないうちに父も亡くなった状態を、数次相続（登記をしないうちに相続人も亡くなり、相続が重なること）といいます。

進め方は、亡くなった順にたどるのが基本です。祖父から父へ、父から自分へと名義を移します。途中を一度の申請にまとめられる場合もあります。どちらになるかは、司法書士に確かめてください。前の見出しの免税の特例があるので、2027年3月31日までなら、途中で亡くなった父の名義にする土地の登記に、登録免許税はかかりません。

気をつけたいのは、相続人の数です。祖父の相続人には、父だけでなく、おじやおばも入ります。おじやおばがすでに亡くなっていれば、その子どもたちも相続人です。法務省も、遺産分割がされないまま相続が繰り返され、「多数の相続人による遺産共有関係となると、遺産の管理・処分が困難になる」としています。つまり、時間がたつほど、話し合う相手が増えていくということです。

誰が家を受け取るかは、遺産分割協議で決めます。この話し合いには、相続人全員が加わります。一人でも欠けると、まとまりません。

戸籍集めは、2024年3月1日から楽になりました。戸籍証明書の広域交付です。本籍地でない市区町村の窓口でも、戸籍証明書・除籍証明書を請求できます。富山に本籍がある祖父の戸籍を、県外に住む孫が近くの役所で取れます。

• 請求できるのは、本人、配偶者、父母・祖父母、子・孫です。兄弟姉妹の戸籍は、この方法では取れません
• 郵送や代理人による請求はできません。窓口に行く本人が、運転免許証やマイナンバーカードなど、顔写真付きの身分証明書を見せます

集めた戸籍は、法定相続情報証明制度で一枚の図にまとめられます。相続人を表した一覧図と戸籍の束を法務局に出すと、登記官が中身を確かめ、認証した写しを無料で交付します。一覧図は5年間保存され、その間は再交付も受けられます。

何十年も会っていない親戚や、行方の分からないおじ。名義が古いほど、こうした相続人が出てきます。話し合いに加われない人がいるときは、裁判所の手続きを使う道があります。

• 不在者財産管理人（民法25条）。住んでいた所を離れて行方が分からない人の財産を管理する人を、家庭裁判所が選びます
• 所在等不明共有者の持分の取得（民法262条の2）。共有者が、裁判所の決定を得て、行方の分からない共有者の持分を取得できます。時価に見合うお金を供託（国の機関に預けること）します。ただし、相続で共有になっている家は、相続が始まってから10年たたないと使えません

どの手続きが合うかは、一件ごとに違います。進め方は、司法書士・弁護士にご相談ください。

2026年4月1日から、登記に載った住所や氏名が変わったときの登記も、しなければならない手続きになりました。変わった日から2年以内に変更の登記をします。正当な理由がないのに怠ると、5万円以下の過料の対象です。

2026年4月1日より前に住所が変わっていた場合も対象で、2028年3月31日までに変更の登記をします。

手間を減らす仕組みとして、スマート変更登記があります。法務省の案内では、「かんたんな申出を、１回しておけば、法務局で住所等の変更を確認して登記をします」。つまり、一度申し出ておけば、その後の住所の変更は法務局が確かめて登記してくれるということです。相続した実家の名義を自分に移したあと、県外で引っ越しをする方は、知っておくと楽になります。

登記は、家のある市町村を受け持つ法務局に申請します。富山・石川の支局も、飛騨の高山支局も、登記の申請を受け付けています。

受け持ちは、富山地方法務局、金沢地方法務局、岐阜地方法務局高山支局の管轄の一覧から写しました（2026年10月1日に確かめました）。申請の前に、念のため各法務局のホームページでお確かめください。

自分で申請するなら、法務局の登記手続案内が使えます。登記の知識がない人のための案内で、完全予約制、1回20分以内です。電話、窓口、ウェブ会議から選べます。ただし、書類を代わりに作ってはもらえません。遺産をどう分けるかの相談も、案内の対象外です。申請は、インターネットでもできます。

実家を売るときは、買う人に名義を移す前に、まず相続登記で自分の名義にします。ただ、査定（いくらで買い取れるか値段を出すこと）や売り方の相談は、登記の前から始められます。

当社の買取では、登記がまだでも査定をお出しします。引渡し（鍵を渡して、持ち主が替わること）までに登記を済ませればよく、提携する司法書士のご紹介もできます。値段が分かれば、兄弟の話し合いも進めやすくなります。

売るまでの順番は相続した実家の売却の手引きに、県外から動けない方は帰らずに売る方法に書きました。田んぼや畑が付いた実家も、相続登記の義務は同じです。農地の売り方は田んぼ・山林付きの実家の売り方をご覧ください。