# 兄弟で相続した実家｜共有名義の注意点と4つの分け方｜北陸ホームズ

- URL: https://kominka-hokuriku.jp/kyoudai-kyouyuu-jikka
- 概要: 兄弟で相続した実家を共有名義にすると、売るにも壊すにも全員の同意が要ります。売ってお金で分ける、一人が受け取って代わりのお金を払うなど4つの分け方と、話がまとまらないときの道をまとめました。
- 更新日: 2026-10-10
- 運営: 北陸ホームズ（株式会社中邑工務店）／ 全ページ版: https://kominka-hokuriku.jp/llms-full.txt

売るまえに読む ／ 兄弟で相続した実家

## 兄弟で相続した実家は、共有にする前に分け方を決めます

兄弟で相続した実家は、共有のままだと売るにも壊すにも全員の同意が要ります。遺産分割の話し合いで「売ってお金で分ける」か「一人が受け取る」かを先に決めるのが基本です。

- 共有のままだと、売るにも壊すにも兄弟全員の同意が要る。分け方を先に決めるのが基本
- 分け方は4つ。一人が受け取る、代わりのお金を払う、売って分ける、共有のまま
- 売って分ければ、3,000万円控除は相続人ごと。3人以上なら1人2,000万円まで
- 相続から10年たつと、分け方は原則として法定相続分になる
- まとまらなければ家庭裁判所の遺産分割調停。収入印紙は1,200円分

相続でやることと期限の全体は、[実家を相続したら、やることと期限の一覧](https://kominka-hokuriku.jp/souzoku-akiya-yarukoto)にまとめています。このページは、そのうち「兄弟で分ける」ところをくわしく書いたものです。

### 共有のままだと起きること

共有名義（一軒の家を何人かの名前で持っていること）の家は、兄弟それぞれが持分（家に対するそれぞれの権利の割合）を持ちます。何をするかによって、誰の同意が要るかが変わります。2023年4月1日に施行された改正民法は、次の三つに分けています。

| する事 | 例 | 誰が決めるか |
| --- | --- | --- |
| 変更 | 家を壊す、大きく形を変える | 共有者全員の同意（民法251条1項） |
| 管理 | 誰が使うかを決める、短い期間だけ貸す | 持分の過半数（民法252条1項） |
| 保存 | 雨漏りの修理など、家を傷めないように守ること | 一人でできる（民法252条5項） |

家を丸ごと売るときは、兄弟全員が、それぞれの持分を売ることに同意しなければなりません。一人でも反対すれば、家全体は売れません。ふつうの借家として長く貸すことも、原則として全員の同意が要ると法務省の資料は説明しています。

固定資産税も、全員にかかります。富山市は「固定資産を複数の方で共有されている場合は、共有者全員が連帯納税義務者になります」と案内しています。つまり、持分が3分の1でも、市から見れば全額を払う義務を負う一人です。納付書は、共有の代表者に届きます。届け出のしかたは[相続した空き家の固定資産税](https://kominka-hokuriku.jp/souzoku-koteishisanzei)のページにまとめました。

### 分け方は4つ。家が残るか、お金がどう動くか

遺産分割協議（相続人全員で、誰が何を受け取るか決める話し合い）で選べる分け方は、大きく4つです。家は残るか、お金はどう動くか、全員の同意がいつまで要るか、責任が誰に残るか。この4つの物差しで並べます。

（図）遺産の分け方4つの図。一人がそのまま受け取ると家は残り、ほかの兄弟はほかの遺産で分ける。代償分割は受け取る人がほかの兄弟に代わりのお金を払う。換価分割は家を買い手に売り、お金を兄弟で分ける。共有のままは、売る・壊すたびに全員の同意が要る。

4つの分け方。家とお金が、誰に動くか

| 分け方 | 家は残るか | お金の動き | 全員の同意 | 残る責任 |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 一人がそのまま受け取る | 残る。受け取った人のもの | 家についてはなし。ほかの兄弟は預金など、ほかの遺産で分ける | 話し合いで一度だけ。あとは受け取った人が決める | 受け取った人が、税金と管理を一人で負う |
| 一人が受け取り、代わりのお金を払う（代償分割） | 残る。受け取った人のもの | 受け取った人が、ほかの兄弟に代わりのお金を払う | 話し合いで一度だけ。あとは受け取った人が決める | 受け取った人が負う。代わりのお金を用意できるかが分かれ目 |
| 売ってお金で分ける（換価分割） | 残らない。買い手に渡る | 売ったお金を分ける | 売るまでは、全員で進める | 家の管理と税金は、引渡しで買い手に移る |
| 共有のまま | 残る。兄弟みんなのもの | 動かない。固定資産税は全員が連帯して払う | 売る・壊すたびに、全員の同意 | 全員に残る。持ち主は次の相続で増えていく |

代償分割（一人が家を引き継ぎ、ほかの相続人にお金を払って釣り合いを取ること）は、家に住み続けたい人がいるときに向きます。ただ、受け取る人がまとまったお金を用意できないと成り立ちません。家の値段が分からないと、払う額も決められません。

換価分割（家を売ってお金にしてから相続人で分けること）は、誰も住まない家に向きます。お金なら細かく分けられるので、不公平が残りにくい分け方です。

共有のまま置くのは、決めることを先に送っているだけです。上の表のとおり、売るにも壊すにも全員の同意が要る状態が続きます。

売ってお金で分けるなら、空き家の3,000万円控除（売った利益から3,000万円まで差し引いて税金を減らせる特例）は、相続人ごとに使えます。家と土地を相続した人が3人以上なら、2024年1月1日以後に売る場合、1人2,000万円までです。使えるのは、昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、売った代金が1億円以下であることなどの条件を満たすときです。売る期限は、相続から3年がたつ年の12月31日までで、2027年12月31日までに売ったものが対象です。条件の全体は[空き家の3,000万円控除](https://kominka-hokuriku.jp/akiya-3000man)のページにまとめました。

代わりのお金に税金がかかるかどうかは、受け取り方によって変わるので、ここでは書きません。税額の計算と申告は、税務署・税理士にご相談ください。

### 遠くに住む兄弟とも、郵送で話はまとまる

兄弟が東京や大阪に住んでいても、全員が富山に集まる必要はありません。話し合って決めた内容は、遺産分割協議書という書面にします。

法務局の手引き（登記手続ハンドブック）は、相続登記（亡くなった方から名義を移す手続き）に使う遺産分割協議書について、「相続人全員が印鑑証明書と同じ印（実印）を押し」と書いています。つまり、協議書を郵送で順に回し、それぞれが実印を押して印鑑証明書を添えれば、会わずに仕上げられます。

分け方そのものの相談は、法務局では受け付けていません。同じ手引きに、そう書かれています。話し合いの中身で迷ったら司法書士（登記の手続きを代わりに行う専門家）か弁護士に、書類と登記は司法書士に頼めます。

県外から実家を売る段取りは、[富山に帰らずに実家を売る方法](https://kominka-hokuriku.jp/kaerazu-uru)にまとめました。

### 一人が住んでいる・使っているとき

兄弟の一人が実家に住んでいる、または物置として使っている。よくある形です。2023年4月1日から、これに決まりができました（民法249条2項）。法務省の資料は「共有物を使用する共有者は、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う」と説明しています。つまり、住んでいる人は、自分の持分を超えて使っている分の使用料を、ほかの兄弟に払う義務がある、ということです。

ただし、兄弟の間で「使用料は要らない」などと取り決めていれば、その取り決めに従います。また、使っている人がいても、誰が使うかは持分の過半数で決め直せます（民法252条1項）。決め直しが住んでいる人にとくに重い不利益を与えるときは、その人の承諾が要ります（民法252条3項）。

住んでいる人がいると、話は「出ていくか、残るか」になりがちです。残りたいなら代償分割、出られるなら売って分ける。上の表の4つに戻して考えると、話が整理しやすくなります。住む人が家を受け取る場合でも、払う額を決めるには家の値段が要ります。

空き家の3,000万円控除には、「相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと」という条件があります（国税庁）。つまり、亡くなる直前に兄弟が一緒に住んでいた家は、この特例を使えません。売る前に確かめてください。

### 10年たつと、分け方の決まりが変わる

遺産分割をしないまま相続から10年がたつと、分け方の基準が変わります。民法904条の3により、10年をすぎてからの遺産分割は、原則として法定相続分（法律で決められた、相続人ごとの割合）で行います。

10年より前なら、生前に受けた贈与や、親の財産を守ったり増やしたりした働き（寄与分）を考えて分けられます。法務省の資料は、この分け方の割合を「具体的相続分」と呼んでいます。10年をすぎると、こうした事情は原則として考えてもらえません。

例外もあります。10年がたつ前に、相続人が家庭裁判所に遺産分割を求めていれば、これまでどおりの分け方ができます。10年たっても、相続人全員が合意すれば、具体的相続分で分けることもできます。

2023年4月1日より前に始まった相続にも、この決まりは当てはまります。ただし猶予があり、相続から10年がたつ時と2028年3月31日の、どちらか遅いほうまでに家庭裁判所に遺産分割を求めれば、これまでどおりの分け方ができます。10年がたっても、家は兄弟の共有のまま残ります。分けなくてよくなるわけではありません。

### 話がまとまらないとき

話し合いでまとまらなければ、家庭裁判所の遺産分割調停（家庭裁判所が間に入る話し合い）を使えます。申し立てる先は、相手方のうちの一人の住所地の家庭裁判所か、当事者が合意で決めた家庭裁判所です。費用は、亡くなった方1人につき収入印紙1,200円分と、郵便切手です。

調停でもまとまらなければ、自動的に審判という手続きに移ります。裁判官が、遺産の種類や性質、そのほか一切の事情を考えて、分け方を決めます。

自分の持分だけを売ることは、法律上はできます。ただ、家の一部の権利だけを買う人は少なく、値は大きく下がります。

調停に進むか、持分を手放すか。どれが合うかは事情によって違います。個別の判断は司法書士・弁護士にご相談ください。当社がお出しできるのは、家の値段という数字です。

### 売ると決めたら

兄弟で売ると決めたら、進め方は次の順です。話がまとまる前の、一人からのご相談でも構いません。

1. 窓口を一人に決める：当社とのやり取りは一人がまとめます。決めるのは全員です。窓口が一人だと、伝わる話が食い違いません。

2. 査定は一人から始められる：家の写真と住所をLINEで送っていただければ、おおよその金額の幅をお返しします。査定（いくらで買い取れるか値段を出すこと）は無料で、お断りいただいても費用はかかりません。登記がまだでも、兄弟で相談中でも構いません。

3. 同じ査定書を全員に：数字は、全員が同じ紙で見ます。ご希望があれば、ご兄弟のLINEグループに当社が入り、全員に同時に同じ説明をします。言った言わないが起きません。

4. 分け方を決め、協議書と登記へ：遺産分割協議書と相続登記は、司法書士の仕事です。当社は提携する司法書士・税理士をご紹介します。

5. 契約と引渡し：家財は残ったままで構いません。契約書は郵送でやり取りできます。現地調査から最短2週間で引渡しです。

買取の価格は、仲介（不動産会社が買い手を探して売る方法）で売れた場合より低くなります。その代わり、片づけも買い手探しも要りません。相続した家を売る順番の全体は[相続した実家の売却の手引き](https://kominka-hokuriku.jp/souzoku-baikyaku)に、遠方からの段取りは[帰らずに売る方法](https://kominka-hokuriku.jp/kaerazu-uru)にまとめました。

### よくある質問

兄弟の一人が売ることに反対しています。売れますか。

家を丸ごと売るには、兄弟全員の同意が要ります。一人でも反対している間は、家全体は売れません。まず同じ査定書を全員で見て、売らずに持ち続けたときにかかる固定資産税や管理の手間と並べて話すと、考えが変わることがあります。それでもまとまらなければ、家庭裁判所の遺産分割調停を使えます。個別の判断は司法書士・弁護士にご相談ください。

実家に兄が住んでいます。売ってお金で分けられますか。

住んでいるお兄さんを含めて全員が同意すれば、売ってお金で分けられます（換価分割）。お兄さんが住み続けたいなら、お兄さんが家を受け取り、ほかの兄弟に代わりのお金を払う代償分割という道もあります。なお、共有の家を一人で使う人は、別の取り決めがなければ、自分の持分を超えて使う分の対価をほかの兄弟に払う義務があります（民法249条2項）。

実家は長男が継ぐものですか。

法律では、そう決まっていません。遺言がなければ、子どもが2人以上いるときの法定相続分は、原則として均等です（民法900条）。誰が家を受け取るかは、相続人全員の遺産分割協議で決めます。全員が合意すれば、長男が受け取ることも、売ってお金で分けることもできます。

共有名義のまま放っておくと、どうなりますか。

売るにも壊すにも、そのたびに全員の同意が要る状態が続きます。固定資産税は、共有者全員が連帯して払う義務を負います。兄弟の誰かが亡くなると、その持分は配偶者や子どもに移り、持ち主が増えていきます。遺産分割をしないまま相続から10年がたつと、分け方は原則として法定相続分になります。

兄弟の一人と連絡がとれません。

連絡のとれない相続人がいると、遺産分割協議はまとまりません。家庭裁判所に不在者財産管理人を選んでもらう方法や、相続から10年がたったあとに裁判所の決定を得て、その人の持分を取得する方法があります。どれが使えるかは事情によって違うので、進め方は司法書士・弁護士にご相談ください。くわしくは[相続登記のページ](https://kominka-hokuriku.jp/souzoku-touki-jikka)にまとめました。

[→ よくある質問をすべて見る](https://kominka-hokuriku.jp/faq)
[→ 相続や登記のことばを、用語集で確かめる](https://kominka-hokuriku.jp/yougo)

出典（2026年10月1日に確かめたもの）

- [法務省「民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について」（共有物の変更・管理・保存、使用する共有者の対価、所在等不明共有者の持分取得、10年後の遺産分割）](https://www.moj.go.jp/content/001444020.pdf)
- [法務省「具体的相続分による遺産分割の時的限界」（民法904条の3）](https://www.moj.go.jp/content/001372212.pdf)
- [富山市「共有名義の固定資産に対する納税通知書の送付について」](https://www.city.toyama.lg.jp/kurashi/zei/1010215/1003434.html)
- [国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm)
- [国税庁 No.4132「相続人の範囲と法定相続分」（民法900条）](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4132.htm)
- [法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）」](https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000001_00014.html)
- [裁判所「遺産分割調停」](https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_07_12/index.html)

本ページは一般的な制度の解説です。分け方の決め方、持分の扱い、調停に進むかどうかは、個別の事情で変わります。個別の判断は司法書士・弁護士にご相談ください。税額の計算と申告は税務署・税理士へ。制度の内容と金額は2026年10月時点のものです。

### 兄弟で話す前に、数字をひとつ。

家の写真と住所だけで構いません。登記がまだでも、兄弟で相談中でも、県外からでも。査定は無料で、断っても費用はかかりません。

[LINEで写真を送る](https://lin.ee/QZjxuyf9)
[入力欄で相談する](https://kominka-hokuriku.jp/soudan)

### 相続した実家の、ほかの手続き。

期限の一覧、名義の移し方、固定資産税、売るときの税金。相続した家について、順番にまとめています。

[相続したら、やることと期限 →](https://kominka-hokuriku.jp/souzoku-akiya-yarukoto)
[相続登記の期限と費用 →](https://kominka-hokuriku.jp/souzoku-touki-jikka)
[相続した空き家の固定資産税 →](https://kominka-hokuriku.jp/souzoku-koteishisanzei)
[相続した実家の売却の手引き →](https://kominka-hokuriku.jp/souzoku-baikyaku)
[空き家の3,000万円控除とは →](https://kominka-hokuriku.jp/akiya-3000man)

執筆：北陸ホームズ 牧村 航汰