# 古い家・実家を解体するか残すか｜工務店の無料1分判定｜北陸ホームズ

- URL: https://kominka-hokuriku.jp/kaitai-handan
- 概要: 古い家や相続した実家を、解体するか、残すか、今のまま売るか。柱と梁の骨組み、屋根、シロアリ、傾き、道、雪、3,000万円控除の期限の8つの質問で、工務店の目から向いている道を判定します。解体費の目安と、壊すと上がる固定資産税も解説。無料で、登録も要りません。
- 更新日: 2026-10-10
- 運営: 北陸ホームズ（株式会社中邑工務店）／ 全ページ版: https://kominka-hokuriku.jp/llms-full.txt

無料の判定 ／ 解体するか、残すか

## 古い家を、解体するか、残すか。
工務店の目で、1分で判定します

決め手は築年数ではなく、柱と梁の骨組みが生きているかどうかです。8つの質問に答えると、「直して使える」「今のまま売る」「解体して土地で売る」「まず現地で見る」のどれに近いかが分かります。登録は要りません。どの地域の家でも使えます。

- 解体するか残すかは、築年数ではなく、柱と梁の骨組みが生きているかで決まります。
- 富山の木造住宅の解体費は坪3〜5万円前後で、40坪の家なら約150〜200万円からです。
- 家を壊して土地だけにすると、翌年から土地の固定資産税が数倍になります。
- 幅4m以上の道路に2m以上接していない土地は、壊すと新しく家を建てられません。
- 迷ったら、壊す前・片づける前・補助金を申請する前に、査定（いくらで買い取れるか値段を出すこと）を取ってください。

### 8つの質問で、向いている道を判定します

答えはボタンを押すだけです。分からない質問は「分からない」を選んでください。名前や電話番号は聞きません。

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判定の結果

あなたの答えから、気をつけたいこと

※ 写真も現地も見ない段階の、おおまかな目安です。値段はお伝えできません。実際にどうするかは、無料の現地調査で骨組みを見てから決めます。伺える地域は富山県、石川県、岐阜県北部（飛騨）です。

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もう一度やってみる

ブラウザの設定で画面の動き（JavaScript）が止まっているため、8つの質問をまとめて載せています。答えを選んだら、下の「判定の結果は4つ」で当てはまるものを読んでください。

その家に、これから住む人や、使う予定はありますか。

- ある（自分や家族が住む・使う）
- ない
- まだ決めていない

柱と梁（家を支える骨組み）は、どんな様子ですか。

- しっかりしている。たわみや腐りは見えない
- 一部に腐りやたわみがある
- 大半が腐っている・折れている
- 分からない

屋根と雨漏りは、どうですか。

- 雨漏りはない
- 天井にシミがある・雨漏りしている
- 屋根の一部が落ちた・穴があいている
- 分からない

シロアリや、木の腐りはありますか。

- 見当たらない
- 床がふわつく・柱の根元に穴や土の筋がある
- 梁や大黒柱まで食われている
- 分からない

家の傾きは、どうですか。

- 傾きは感じない
- 戸が閉まりにくい・ビー玉が転がる
- 外から見ても分かるほど傾いている
- 分からない

家の前の道は、どんな道ですか。

- 車が入れる広い道に面している
- 道が狭く、大型の工事機械が入らない
- 道路に2m以上接していない・再建築不可と言われた
- 分からない

家のある場所は、どんなところですか。

- 平野の町なか・住宅地
- 田畑の中の集落・海沿い
- 山あい・雪の多い地域

相続した家ですか。

- 相続して、まだ3年たっていない
- 相続して3年以上たった
- 相続した家ではない・まだ相続していない

※ 判定は、一般的な考え方にもとづく目安です。値段の約束ではありません。

### 判定の結果は4つ

結果は、次の4つのどれかになります。どれになっても、壊す前に一度、今のまま売った場合の金額を知っておくと、損をしません。

結果 1

#### 直して使える見込みがあります

こんな答えのとき住む予定があり、骨組みに大きな傷みが見えない。

住む予定があり、骨組みに大きな傷みが見えないなら、壊さずに直して使う価値があります。北陸の農家住宅は雪に耐えるために材が太く、築80年を超えていても骨組みが健全な家が多くあります。全部を一度に直す必要はなく、雨漏りを止めるだけの工事なら数十万円からです。

- [傾いた家は直せるか](https://kominka-hokuriku.jp/renove-katamuki)
- [雨漏りした家](https://kominka-hokuriku.jp/amamori-akiya)
- [シロアリのある家](https://kominka-hokuriku.jp/shiroari-akiya)
- [古民家リノベーション](https://kominka-hokuriku.jp/renove)

結果 2

#### 今のまま売る道が向いています

こんな答えのとき住む予定がなく、骨組みは生きている。傷みや家財が残っていてもよい。

住む予定がなく、骨組みが生きているなら、壊さずに今のまま売るほうが、手元に残るお金は大きくなりやすいです。解体費を先に払う必要がなく、家財が残ったままでも売れます。仲介で「0円」と言われた家も、壊さない前提の査定なら値が付く場合があります。

- [傷んだ家の「直せる・直せない」](https://kominka-hokuriku.jp/itanda-ie-kaitori)
- [0円と言われた家に値が付く理由](https://kominka-hokuriku.jp/kaitai-zentei-satei)
- [再建築不可の家の売却](https://kominka-hokuriku.jp/saikenchiku-fuka)
- [空き家・古民家の買取](https://kominka-hokuriku.jp/kaitori)

結果 3

#### 解体して土地で売る道を考える家です

こんな答えのとき柱や梁の大半が腐っている・折れている。道路には接している。

柱や梁の大半が腐っている家は、直す費用が家の価値を超えてしまいます。この場合は、解体を前提にした道になります。ただし解体費は先に自分で払い、更地にした翌年から土地の固定資産税が上がるので、壊す前に解体の見積と、今のまま売った場合の金額を並べてください。

- [解体費用の相場](https://kominka-hokuriku.jp/kaitai-hiyou)
- [古材の販売・活かし解体](https://kominka-hokuriku.jp/kozai)
- [相続した家の固定資産税](https://kominka-hokuriku.jp/souzoku-koteishisanzei)
- [蔵・納屋が崩れかけ](https://kominka-hokuriku.jp/kura-naya-kuzure)

結果 4

#### まず現地で、骨組みを見るのが先です

こんな答えのとき骨組みの様子が分からない。傷みが梁や屋根まで届いている。道路に接していない土地で、骨組みも傷んでいる。

骨組みの様子が分からないときや、傷みが梁や屋根まで届いているときは、答えだけでは決められません。シロアリが梁まで上がった家も、直せるかどうかは被害の範囲次第です。現地で小屋組（屋根を支える骨組み）・柱の根元・土台と礎石（柱の下に据えた石）・床下の乾きの4か所を見れば、骨組みの値打ちはほぼ決まります。

- [現地で見る4か所](https://kominka-hokuriku.jp/itanda-ie-kaitori)
- [屋根が落ちた家](https://kominka-hokuriku.jp/yane-ochita-ie)
- [再建築不可の家の売却](https://kominka-hokuriku.jp/saikenchiku-fuka)
- [無料査定の申し込み](https://kominka-hokuriku.jp/kaitori#form)

#### 答えによって添える注意

- 道路に2m以上接していないとき幅4m以上の道路に2m以上接していない土地は、再建築不可（今の家を壊すと、新しく建てられない土地）です。建て替えができない分、「直して使う」が唯一の出口になります。壊す前に、建物ごと買い取る相手がいるかを確かめてください。
- 道が狭いとき・山あいのとき道が狭く大型の工事機械が入らない場所では、手作業で壊す部分が増えます。同じ広さの家でも、300万円を超える解体の見積が出ることは珍しくありません。
- 雪の多い地域のとき誰も雪を下ろさない屋根は、雪の重みで梁がたわみ、軒が垂れます。空き家を冬に放っておくことが、そのまま建物の寿命を縮めます。
- 平野の町なかのとき平野部の空き家は、雪より水で傷みます。人が住まなくなると湿気がこもり、土台と柱の根元から腐ります。床下の様子が分かれ目です。
- 平野部で道が広いとき道が広く、建て替えを望む人が多い区画なら、更地のほうが高く売れることもあります。当社の無料査定では、今のまま売った場合の金額と、解体した場合のおおよその金額をあわせてお伝えします。
- 田畑の中の集落・海沿いのとき昔からの集落や海沿いの集落は土地の値段が低く、土地値から解体費を引く査定では、0円やマイナスになりやすい地域です。壊さない前提の査定なら、答えが変わることがあります。
- 雨漏りや屋根の傷みがあるとき雨漏りは、放っておく年数が長いほど梁まで水が回ります。止めるだけなら数十万円から、葺き替え（屋根を全部新しくすること）は200〜450万円が目安です。売る前に直す必要はありません。
- シロアリや腐りがあるとき食害が土台と柱の足元で止まっていれば、根継ぎ（腐った柱の根元だけを新しい木に替える工事）で、解体せずに直せます。駆除をしないまま、今の状態で売ることもできます。
- 傾きがあるとき傾きの原因は、地盤の沈下、礎石のずれ、屋根雪の歪み、土台の腐りの4つで、原因によって直し方が変わります。スマートフォンの水準器アプリを床の数か所に置き、方向と数字をメモしておくと役に立ちます。
- 相続して3年たっていないとき相続から3年がたつ年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までに売ると、空き家の3,000万円控除（売った利益から3,000万円まで差し引いて税金を減らせる特例）が使える場合があります。対象は昭和56年5月31日以前に建った家などで、売る前に貸すと対象外になります。
- 「分からない」を選んだとき中に入れない家でも、外から屋根と柱の足元と床下換気口を見れば、骨組みの見当はつきます。外観・屋根・床下換気口・天井のシミなど5枚の写真を送っていただければ、現地に伺う前の見立てをお返しします。

### 判断の流れ。最初に骨組み、次に住む人、そして道

（図）判断の流れの図。最初に、骨組み（柱と梁）が生きているかを見る。生きていれば、住む人や使う予定があるかを見て、あれば直して使える、なければ今のまま売る。骨組みの様子が分からなければ、まず現地で見る。大半が腐っていれば、道路に2m以上接しているかを見て、接していれば解体して土地で売る、接していなければまず現地で見る。どの結果でも、壊す前・片づける前・補助金を申請する前に、査定を取る

最初に見るのは骨組みです。骨組みが生きていれば、住む人がいるかで「直して使う」か「今のまま売る」に分かれます。大半が腐った家は、道路に接しているかを見ます。

判定の中身は単純です。最初に骨組み、次に住む人、最後に道を見ます。

骨組みが生きていれば、壊さずに残します。住む人がいれば直して使い、いなければ今のまま売ります。骨組みの大半が腐っていれば、解体を考えます。ただし、道路に2m以上接していない土地は、壊すと新しく家を建てられません。その場合は解体を決める前に、現地で見てから考えます。屋根・シロアリ・傾き・場所・相続の質問は、この3つの答えに注意を添えるためのものです。

### 解体したほうがいい家

木造住宅の解体

※ 写真はイメージです（当社の取扱物件ではありません） 写真: [melvil「Demolition work in japan」](https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Demolition_work_in_japan.jpg)（[CC BY-SA 4.0](https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0)）・トリミング

壊さない前提で見ても、解体を考えたほうがいい家はあります。いちばんはっきりしているのは、主要な柱や梁の大半が腐り落ちている家です。

仕上げの傷みと、構造（柱や梁など、家を支える部分）の傷みは別物です。壁や畳や水回りは直せます。ただし、主要な柱や梁が腐り落ちていると、直す費用が家の価値を超えてしまいます。

- 柱や梁の大半が腐っている家。小屋組ごと落ちている家も同じです。活かし解体をしても材が使えません
- 平野部で道が広い区画の家。建て替えを望む人が多い区画なら、更地（建物を壊した、何もない土地）のほうが高く売れることがあります
- 直して住むには傷みが進みすぎた家。それでも梁や柱がしっかりしていれば、活かし解体で古材として次の家へ渡せます

解体を決めたあとにも、順番があります。解体の補助制度は、多くが工事を始める前の申請と年度内の工事の完了を条件にし、更地にすることが前提です。申請してしまうと売り方が固定されるので、査定を先に取ってください。当社でも、骨組みまで傷んで直せない家には、更地にする前提の査定と解体の見積をお出しします。

活かし解体は、梁・柱・建具を傷めないよう手で順に外し、古材として次の家へ渡す解体です。ふつうの解体は大型の工事機械で崩して捨てます。くわしくは[古材の販売・活かし解体](https://kominka-hokuriku.jp/kozai)へ。蔵や納屋だけが先に崩れかけている場合は[崩れかけた蔵・納屋はどうする](https://kominka-hokuriku.jp/kura-naya-kuzure)にまとめています。

### 残したほうがいい家

直す前の和室（当社事例）

→

梁を見せる階段室へ

当社が古民家を直した事例です。直す前は古びた和室でしたが、柱と梁の骨組みが生きていたので、天井を抜いて梁を見せる階段室にし、民泊（家を旅行者に泊める宿）として開業しました。工期4か月、建築工事費900万円。[→ この事例を詳しく見る](https://kominka-hokuriku.jp/jirei-01)

残したほうがいいのは、見た目より骨組みが元気な家です。雨漏り、シロアリ、傾きがあっても、構造材（柱や梁など、家を支える材）が生きていれば、直すことも、今のまま売ることもできます。

- 柱と梁が乾いて立っている家。壁が剥がれ、畳が腐り、天井が落ちていても、その家は直せます
- 雨漏りの跡があっても、小屋組の材が生きている家。葺き替えで止まります
- シロアリや腐りが、土台と柱の足元で止まっている家。根継ぎで、解体せずに直せます
- 傾きの原因が、土台や礎石にある家。直せる範囲です。くわしくは[傾いた家は直せるか](https://kominka-hokuriku.jp/renove-katamuki)へ
- 道路に2m以上接していない土地の家。建て替えができない分、「直して使う」が唯一の出口です
- 太い梁や大黒柱、枠の内のある家。枠の内（太い柱と梁を「井」の字に組んだ広間の造り）は、現代の住宅では再現できない材と組み方です

残すといっても、自分で住むとは限りません。住む予定がなければ、建物にも値段を付ける買い手に、今のまま売る道があります。山あいの家は、壊す前提で計算する限り赤字になりやすいのですが、建物にも値段を付ける買い手に見せると答えが変わります。平野部と山間部の違いは[富山の実家、平野部と山間部で正解が違う](https://kominka-hokuriku.jp/heiya-sankan-jikka)にまとめました。

### 解体すると増えるもの。固定資産税と、3,000万円控除の条件

解体は、お金を払って、毎年の税金を上げる行為です。

住宅が建っている土地は「住宅用地特例（家が建っている土地の固定資産税を安くする仕組み）」で、固定資産税の課税標準（税額を計算するもとになる金額）が最大6分の1に軽くなっています。解体して更地にすると、翌年からこの特例が外れ、土地の税額が数倍になります。売る当てがないまま解体するのが、いちばん損な順番です。

壊さずに放っておいても、安心はできません。管理されていない空き家が、特定空家（危ないと市町村が判断した空き家）や管理不全空家（放っておくと危ないと市町村に指摘された空き家）として勧告（市町村からの強い注意）を受けると、同じく特例が外れます。「壊さず・放っておかず・早めに動く」が正解です。相続した家の税金は[相続した空き家の固定資産税](https://kominka-hokuriku.jp/souzoku-koteishisanzei)にまとめています。

解体費そのものも、先に出ていきます。目安は次のとおりです。

- 木造住宅の解体（本体工事）坪3〜5万円前後
- 延床40坪の家約150〜200万円〜
- 延床60坪の農家住宅約250〜400万円〜
- 蔵・納屋・車庫などの付属建物1棟数十万円〜

金額は富山の目安です。延床（各階の床面積の合計）のほか、前の道が狭く大型の工事機械が入らない、隣家が近い、浄化槽（下水道のない所で汚水を処理する設備）や井戸がある、といった条件で増えます。蔵・納屋・屋敷林（家のまわりの風よけの林）まで含めると、総額300万円を超えることが珍しくありません。家を壊す前には、原則としてどの工事でも、アスベスト（体に害のある古い建材）の調査が必要です。内訳は[空き家の解体費用の相場](https://kominka-hokuriku.jp/kaitai-hiyou)へ。

相続した家なら、空き家の3,000万円控除の条件も見ておきます。

空き家の3,000万円控除（売った利益から3,000万円まで差し引いて税金を減らせる特例）は、昭和56年5月31日以前に建った家で、相続から3年がたつ年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までに売ることなどが条件です。2024年以降は、家を残したまま売っても、買った人が売った年の翌年2月15日までに家を壊すか、地震に強くする工事をすれば使えます。売主が先に解体費を払う必要はありません。先に自分で壊すと、この「買った人が壊す」形は選べなくなります。また、売る前に貸すと、民泊や月ぎめ貸しも含めて対象外になります。条件の一覧は[空き家の3,000万円特別控除](https://kominka-hokuriku.jp/akiya-3000man)へ。

### 迷ったときの順番

どの結果になっても、順番は同じです。先にやってしまうと戻れないことを、後に回します。

1. 査定を取る：家財が残ったまま、相続の登記の前でも、査定はできます。今のまま売った場合の金額と、解体した場合のおおよその金額を並べます。

2. 並べて比べる：今のままの状態で売る、解体して売る、解体して土地だけ持つ。3つの選択肢を並べて比べます。

3. 壊す・片づける・補助金は、そのあと：どれも先にやると戻れない手順です。相続放棄を考えている方は、家財に手をつけると放棄ができなくなる場合があるので、何も触らずに司法書士（登記の手続きを代わりに行う専門家）へ。

解体の見積を先に取ってしまった方も、工事を始めていなければ何も失っていません。見積があると、3つの選択肢を並べやすくなります。見積書を写真でお送りいただければ、それを踏まえてご説明します。「0円」「マイナス」と言われた家の値段の付き方は[解体前提の査定と、壊さない前提の査定](https://kominka-hokuriku.jp/kaitai-zentei-satei)に分けて書きました。

### よくある質問

築60年を超えた古い家は、壊すしかないのですか。

いいえ。解体するかどうかは、築年数では決めません。見るのは柱・梁・基礎・屋根の骨組みの状態です。北陸の農家住宅は雪に耐えるために材が太く、築80年を超えていても骨組みが健全な家が多くあります。逆に主要な構造材が腐り落ちていれば、解体を前提にした道をご案内します。

解体してから売るのと、今のまま売るのは、どちらが得ですか。

家と場所によります。平野部で道が広く、建て替えを望む人が多い区画なら、更地のほうが高く売れることはあります。ただし解体費と片づけ費を先に払い、更地にした翌年から住宅用地特例が外れて土地の税額が数倍になります。道が狭い、再建築不可、連棟（隣の家と壁がつながった建物）といった区画は、更地にしても売れ残ります。壊す前に、今のまま売った場合の金額と並べて比べてください。

解体の補助金があると聞きました。先に申し込んだほうがいいですか。

申し込む前に、査定を取ってください。解体の補助制度は、多くが工事を始める前の申請と年度内の工事の完了を条件にし、更地にすることが前提です。申請してしまうと売り方が固定されます。補助を受けても自分で払う分は残り、更地になれば固定資産税は上がります。制度は年度で変わるので、条件は市町村の窓口でお確かめください。

3,000万円控除を使うために、先に家を壊す必要はありますか。

ありません。2024年以降は、家を残したまま売っても、買った人が売った年の翌年2月15日までに家を壊すか、地震に強くする工事をすれば使えます。買主が誰かは関係なく、当社の買取でも条件を満たせば使えます。昭和56年5月31日以前に建った家で、相続から3年がたつ年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までに売ることなどが条件です。個別の判断は税務署か税理士にお確かめください。

判定で「まず現地で見る」になりました。費用はかかりますか。

かかりません。現地調査と査定は無料で、断っても費用はかかりません。家財が残ったままでも、県外にお住まいでも、鍵をお預かりして当社が伺います。調査のあと1週間以内に、いくらでなぜその額かを書面でお伝えします。伺える地域は富山県、石川県、岐阜県北部（飛騨）です。

富山・石川・飛騨以外の家でも、この判定は使えますか。

使えます。判定で見ている骨組み・屋根・シロアリ・傾き・道の条件は、どの地域の古い木造の家にも当てはまる見方です。解体費は全国でそれほど変わらず、土地の値段は地域で大きく違います。雪と山あいの質問だけは、北陸の事情を入れています。当社が現地に伺えるのは富山県、石川県、岐阜県北部（飛騨）なので、ほかの地域の方は、骨組みを見られる地元の工務店に相談してください。

解体すると決めたら、梁や柱は捨てるしかありませんか。

梁や柱がしっかりしていれば、活かし解体という道があります。ふつうの解体は大型の工事機械で崩して捨てますが、活かし解体は梁・柱・建具を傷めないよう手で順に外し、古材として次の家へ渡します。蔵や建具、古材には値が付くことがあり、壊せばゼロ、残せば評価の対象です。柱や梁の大半が腐っている家は、材が使えないので対象になりません。

[→ 買取・リノベーションの全49問を見る](https://kominka-hokuriku.jp/faq)

本ページの判定は、一般的な考え方にもとづく目安です。値段や工事の内容は、物件ごとの現地調査で決まります。解体費の数字は富山の目安で、税金と補助制度は年度と市町村で変わります。税務は税理士または所轄の税務署に、登記と契約は司法書士にお確かめください。国税庁と各市町村の公式案内のほうが正しいとお考えください。2026年10月時点の情報です。

### 壊す前に、壊さない前提の金額を。

家の写真と場所だけで構いません。家財が残ったまま、登記の前でも、県外からでも。査定は無料で、断っても費用はかかりません。

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お電話でも
（電話番号はサイトでご案内）
9:00 - 17:00
17時以降は現場担当直通へ（電話番号はサイトでご案内）

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解体費の内訳、0円と言われた家の値段の付き方、傷んだ家の見分け方、平野部と山間部の違い。決めるのに要る材料をまとめています。

[解体費用の相場と、壊す前に →](https://kominka-hokuriku.jp/kaitai-hiyou)
[0円と言われた家に値が付く理由 →](https://kominka-hokuriku.jp/kaitai-zentei-satei)
[傷んだ家の「直せる・直せない」 →](https://kominka-hokuriku.jp/itanda-ie-kaitori)
[平野部と山間部の実家 →](https://kominka-hokuriku.jp/heiya-sankan-jikka)

執筆：北陸ホームズ 牧村 航汰