# ぼろ屋・廃屋の買取｜直せる・直せないの見分け方と値の付き方【富山】｜北陸ホームズ - URL: https://kominka-hokuriku.jp/itanda-ie-kaitori - 概要: 雨漏り、シロアリ、傾き、屋根の破損、家財が山積み。傷んだ家でも、柱・梁・土台の骨組みが生きていれば今のまま買い取れます。傷みの3段階と値の付き方、当社が現地で見る順番、更地前提と直す前提の査定の違いを、富山の工務店がまとめました。 - 更新日: 2026-10-10 - 運営: 北陸ホームズ（株式会社中邑工務店）／ 全ページ版: https://kominka-hokuriku.jp/llms-full.txt 売るまえに読む ／ 傷んだ家の買取 ## 傷んだ家（いわゆるぼろ屋）は、壊さなくても売れます。 骨組みで見る「直せる家」の見分け方 雨漏り、シロアリ、傾き、家財の山。そういう家も、壊さずに売れます。当社が見るのは見た目ではなく、柱・梁・土台の骨組みです。 - 傷みは3段階。内装・設備はほぼ響かず、骨組みが値を決める - 骨組みが生きていれば家財ごと今のままの買取。解体費は引かない - 写真5枚で現地前の見立て。査定・現地調査は無料 雪に埋もれた集落（南砺市・五箇山相倉） 写真: [そらみみ「Ainokura in a snowy day 4」](https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Ainokura,_Gokayama,_Nanto,_Toyama_in_a_snowy_day_4.JPG)（[CC BY-SA 4.0](https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0)）・トリミング 昭和45年：創業／富山市八尾町 宅建業＋建設業：免許と許可を両方持つ工務店 査定・調査 0円：断っても費用はかかりません 富山・石川・飛騨：県外の方の相談も可 ### 「ぼろ屋」と呼ばれる家の多くは、骨組みが生きています 直す前の店内（当社事例） → 骨組みを残して直した店 当社が直した事例です。使われなくなって傷んでいた店内も、柱と梁が生きていたので、骨組みを残して焼き鳥店として再生しました。[→ この事例を詳しく見る](https://kominka-hokuriku.jp/jirei-04) 見た目の傷みと、構造の傷みは別のものです。壁が剥がれ、畳が腐り、天井が落ちていても、柱・梁・土台が乾いて立っていれば、その家は直せます。 久しぶりに実家に入って、「これはもう、壊すしかない」と思った方は多いと思います。土壁は落ち、畳はふかふかで、天井板が垂れ、家財が山になっている。においもする。その印象は正しいのですが、それは家の「表面」の話です。 当社は建設業の許可（工事を請け負ってよいと県が認めたもの）と宅建業の免許の両方を持つ工務店です。買い取った家を解体せず、直して次の住み手に引き渡すことを方針にしているので、家を見るときの目が、解体を前提にする買取業者とは違います。当社が最初に見るのは、壁でも畳でもなく、柱・梁・土台の骨組みと、その足元の礎石や基礎です。 北陸の民家には、この見方が特によく当てはまります。富山や石川の古い家は、屋根雪の重さに耐えるために太い柱と梁で組まれ、小屋組（屋根を支える骨組み）もがっしりしています。[富山の古民家再生の手引き](https://kominka-hokuriku.jp/toyama-kominka-saisei)に書いたとおり、構造（柱や梁など、家を支える部分）そのものは生きていることが多く、足りないのは壁の量、金物（柱と梁をつなぐ補強の金具）、基礎、そして断熱（外の寒さや暑さを家に入れにくくすること）です。それらは工事で足せます。逆に言えば、骨組みまで腐っていると、足すものが多すぎて直す費用が建て替えに近づきます。だから、直せるかどうかの分かれ目は、表面ではなく骨組みにあります。 ### 傷みの3段階。段階ごとに、値の付き方が変わります （図）傷みの3段階と値の付き方の図。① 内装・設備の傷み（壁紙、畳、天井板、襖、台所、浴室、便器）は建物の値がほぼ下がらず、内装と設備の工事で足りる。水回り一式は300〜600万円が目安。② 部分の傷み（屋根材、外壁、床板、雨樋、建具、軒先）は修理費の分だけ下がる。屋根の葺き替え200〜450万円、断熱を含む外皮の工事200〜500万円が目安で、下の骨組みが濡れた期間といっしょに見る。③ 構造の傷み（柱、梁、土台、礎石、基礎、小屋組）が決め手。生きていれば買取の対象、広い範囲で腐っていれば値が付かないこともある。直すなら根継ぎ、材の差し替え、建て起こしで、耐震補強250〜700万円の中で考える。解体前提の査定にはこの区別がなく、当社は③を見るために現地に伺う 「傷んだ家」という印象の大半は①の傷みです。②は修理費の分だけ買取価格に響き、③の骨組みが「値が付くか付かないか」を決めます。金額は当社の目安（建築工事費）です。 家の傷みを、当社は3つの段階に分けて見ています。内装・設備の傷み、部分の傷み、構造の傷みです。段階が違えば、直し方も、買取価格への響き方も違います。 ① 内装・設備の傷み ─ 壁紙、畳、天井板、襖、台所、浴室、便器：いちばん目立つ傷みですが、建物の値打ちにはほとんど響きません。内装は工事でやり直すものだからです。台所や浴室が古いのも同じで、水回り一式の交換は当社の目安で300〜600万円（建築工事費）です。「傷んだ家」という印象の大半は、この段階の傷みです。 ② 部分の傷み ─ 屋根材、外壁、床板、雨樋、建具、軒先：雨漏り、外壁の剥がれ、床の抜け、軒の垂れ下がりなど、家を外から守っている部分の傷みです。修理にまとまった費用がかかるので、その分は買取価格から引いて考えます。屋根の葺き替えなら200〜450万円、断熱を含めた外皮の工事なら200〜500万円が当社の目安です。ただし、部分の傷みは「その下の骨組みがどれだけ濡れたか」といっしょに見ます。雨漏りが1〜2年なら骨組みは乾いていることが多く、10年放っておかれていれば③に進んでいることがあります。 ③ 構造の傷み ─ 柱、梁、土台、礎石、基礎、小屋組：ここが決め手です。骨組みが生きていれば、①と②がどれだけ傷んでいても、当社は建物として値を付けます。柱の根元が一部腐っていても、根継ぎで新しい材に差し替えられます。土台の一部、梁の一本も同じです。工事は当社の耐震補強（壁量・金物・基礎）250〜700万円の中で考えます。一方、土台と柱脚の腐りが広い範囲に及び、小屋組まで落ちている家は、直す費用が建て替えに近づきます。この場合は当社も値を付けられないことがあり、そのときはそう正直にお伝えします。 解体を前提にする査定には、この3段階の区別がありません。土地の値段から解体費を引いて終わりです。当社が買取価格から解体費を引かないのは、はじめから壊すつもりがないからです。そのかわり、③を見るために現地に伺います。 行政が「特定空家等（危ないと市町村が判断した空き家）」「管理不全空家等（放っておくと危ないと市町村に指摘された空き家）」を決めるときも、見ているのは同じ場所です。国土交通省は、危ない空き家かどうかを決める目安を出しています。見るのは2つです。家が倒れるおそれがあるか。屋根や外壁がはがれ落ちたり飛んだりするおそれがあるか。これを、基礎や柱の傾き、屋根や外壁の状態から決めます（[国土交通省 管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関するガイドライン](https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001712338.pdf)）。行政の目も、内装ではなく②と③を見ています。 ### 富山の空き家は、こう傷みます。壊れるのは冬、気づくのは春 冬の集落（南砺市・五箇山相倉） 写真: [そらみみ「Ainokura in a snowy day 7」](https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Ainokura,_Gokayama,_Nanto,_Toyama_in_a_snowy_day_7.JPG)（[CC BY-SA 4.0](https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0)）・トリミング 県外にお住まいの相続人の方から、春になって「軒が落ちていた」「水が噴いていた」というご連絡をいただきます。[県外から富山の空き家を管理する年間カレンダー](https://kominka-hokuriku.jp/akiya-kanri-toyama)に書いたとおり、富山の空き家は壊れるのは冬、気づくのは春です。傷み方には順番があるので、どこから傷むかを知っておくと、写真を撮る場所も分かります。 屋根雪の荷重と落雪 ─ 12〜2月：誰も雪を下ろさない屋根には、ひと冬の雪が載ったままになります。重さで梁がたわみ、建具が閉まらなくなり、軒先が垂れます。落雪は雨樋と軒先を壊し、隣地に向く屋根なら隣家の物置や車にも落ちます。隣から苦情が来る家の多くは、この落雪と、次の庭木が原因です。 凍結破裂 ─ 1〜2月、発覚は春：水抜きをしていない水道管や給湯器は、中の水が凍って膨らみ、管や継手が割れます。雪が解けて水が通り始めると、割れた場所から家の中に水が出続けます。床下に水がたまると、土台と柱の根元がそこから腐り始めます。屋根雪が「部分の傷み」なら、凍結破裂は「構造の傷み」に直結する事故です。 閉め切りの湿気 ─ 6〜9月：締め切った家は夏に湿気がこもります。畳と床板にカビが出て、押入れの荷物が湿り、それが閉め切った空き家のにおいになります。この段階なら内装の傷みです。ただし床下の換気口が塞がれていたり、周囲の地面が家より高くて水が床下に流れ込んだりしていると、湿気は土台に移ります。 庭木と屋敷林 ─ 通年：富山の農家住宅には屋敷林（カイニョ）が付いていることが多く、手入れが止まると枝が屋根に触れ、落ち葉が雨樋を詰まらせ、詰まった樋から水が外壁を伝って壁の中に入ります。庭木が境界や道路にはみ出せば、行政からの通知の理由になります。隣が枝を切れるようになった2023年の民法改正と、木ごと手放す道は[屋敷林・庭木の越境](https://kominka-hokuriku.jp/yashikirin-ekkyo)に書きました。 共通するのは、水が骨組みに届くまでの時間が、直せるか直せないかを決めるということです。屋根に穴が開いても、その冬のうちなら梁は乾いたままです。何年も続けば、天井が落ち、小屋組が腐り、柱の根元まで届きます。当社が「早めに写真を」とお願いするのは、売り込みのためではなく、この時計が動いているからです。 傾きは原因が4つあり（液状化・不同沈下、礎石の沈み、屋根雪の荷重、土台の腐り）、原因で直し方が変わります。[傾いた家・古民家は直せるか](https://kominka-hokuriku.jp/renove-katamuki)に分けて書きました。 ### 現地調査で当社が見る4か所の順番 （図）現地調査で当社が見る順番を家の断面で示した図。上から下へ、外から中へ。1 小屋組を見る: 屋根裏をのぞき、雨染みの位置と広がり、梁のたわみ、母屋と垂木の腐りを見る。2 柱の根元を見る: 床際と外壁の足元。指で押して沈むか、シロアリの蟻道、根継ぎで直せる範囲か。3 土台と礎石を見る: 土台の腐り、礎石からの柱のずれ、基礎の割れ。4 床下の乾きを見る: 換気口をのぞき、地面の湿り、カビ臭、水たまりの跡、蟻道がないかを見る。所要1時間ほど。この4か所で骨組みの値打ちがほぼ決まる 当社が現地で見る4か所です。 現地調査は1時間ほどです。家財が積まれていても、県外の方が立ち会えなくても、鍵をお預かりして当社が伺います。見る順番は決まっています。上から下へ、外から中へです。 1. 小屋組を見る：天井の点検口か、天井が落ちている場所から屋根裏をのぞきます。見るのは、雨染みの位置と広がり、梁のたわみ、母屋（もや、垂木を受ける横木）と垂木の腐りです。雨染みが乾いた色なら、過去の雨漏りで、いまは止まっています。黒く湿っていれば、いまも入っています。小屋組が健全なら、屋根材の傷みは「部分」の話で済みます。 2. 柱の根元を見る：床際と外壁の足元です。北陸の民家の柱は、腐るとしたらまず根元です。指で押して沈むか、木づちで叩いて音が鈍いか、シロアリの蟻道（土の筋）が走っていないかを見ます。根元が一部腐っていても、その部分だけ切って新しい材を継ぐ「根継ぎ」で直せます。腐りが何本もの柱の腰まで届いていれば、話が変わります。 3. 土台と礎石を見る：石場建ての古い家では、柱が礎石の上に載っているだけです。礎石が沈んでいないか、柱が礎石からずれていないかを見ます。土台のある家では、土台の腐りと基礎の割れを見ます。ここが傷んでいると傾きの原因になりますが、礎石の据え直しや土台の差し替えは、当社が普段からしている工事です。 4. 床下の乾きを見る：床下換気口からのぞき、可能なら床下に入ります。地面が乾いているか、カビ臭がするか、水がたまった跡がないか、蟻道がないか。床下が乾いている家は、骨組みが生きている確率が高い家です。逆に、水がたまっている床下は、上がどれだけきれいでも要注意です。 この4か所で、骨組みの値打ちはほぼ決まります。壁紙や畳や台所は、そのあとで「いくらかけて直すか」の話として見ます。調査のあと、1週間以内に、いくらでなぜその額かを書面でお伝えします。お断りいただいても費用はかかりません。 解体の見積は延床面積（各階の床面積の合計）と構造と搬出経路で決まり、骨組みが生きているかどうかは関係ありません。直す前提の調査は、骨組みを見ないと始まりません。 ### 症状別の入口。雨漏り、シロアリ、屋根、蔵、家財 症状ごとに、当社がどの段階の傷みとして見るか、何を写真に撮っていただきたいかをまとめます。 雨漏り ─ 天井にシミ、壁が湿っている：②部分の傷みです。見るのは、雨漏りがいつからか、真下の梁と柱がどれだけ濡れたか。天井のシミと屋根の写真をお送りください。一か所だけなら傷んだ所だけの修理として数十万円の補修からお引き受けしています。放っておいた年数でどこまで傷むか、告知義務、直さず売る手順は[雨漏りを放っておいた家は売れるか](https://kominka-hokuriku.jp/amamori-akiya)に、屋根の直し方は[屋根と雪](https://kominka-hokuriku.jp/renove-yane)に書きました。 シロアリ ─ 柱に穴、床がふわつく、羽アリを見た：被害の範囲で②か③に分かれます。柱の根元や土台の一部なら根継ぎと差し替えで直ります。何本もの柱の腰まで食われていれば③です。柱の根元と床下換気口の写真をお送りください。被害があること自体でお断りはしません。床が抜けた家の見分け方と、駆除せずに売る道は[シロアリに食われた家は売れるか](https://kominka-hokuriku.jp/shiroari-akiya)に分けて書きました。 屋根が落ちた・軒が垂れた：屋根材が落ちただけなら②、小屋組ごと落ちていれば③です。分かれ目は、落ちた場所の下の梁が折れているか、腐っているか。屋根全体の写真と、落ちた部分の真下の写真をお送りください。雪で落ちた屋根は、雪が解けてからの春の写真が役に立ちます。応急処置と部分解体、冬までの逆算は[屋根が落ちた・倒れそうな家はどうする](https://kominka-hokuriku.jp/yane-ochita-ie)にまとめました。 蔵・納屋が崩れかけている：母屋と分けて見ます。蔵は壁が厚く、屋根さえ持てば残せることが多い建物です。納屋や車庫は、危険なら当社が引き取ったあとに解体します。売主に先に壊していただくことはありません。蔵だけ壊すか残すか、中身の扱いは[崩れかけた蔵・納屋はどうする](https://kominka-hokuriku.jp/kura-naya-kuzure)に、解体費の考え方は[解体費用の相場](https://kominka-hokuriku.jp/kaitai-hiyou)に書きました。 家財が山積み、中に入れない：傷みの段階とは別の話で、片づけは不要です。当社は家財が残ったまま買い取り、処分も当社で行います。仏壇や神棚があれば、閉眼供養の手配だけお願いすることがあります。中に入れない家でも、外から屋根と足元と床下換気口を見れば、骨組みの見当はつきます。片づけ費用の相場と、仏壇・農機具の扱いは[片づいていない実家を片づけずに売る](https://kominka-hokuriku.jp/gomiyashiki-jikka)に書きました。 隣から苦情、行政から通知：落雪、庭木、外壁の剥落が理由の大半です。管理不全空家等の助言・指導から勧告に進むと、固定資産税の住宅用地特例が外れます。当社は今のまま買い取るので、通知への対応として先に修理していただく必要はありません。通知がどの段階かは[市役所から空き家の通知が届いたら](https://kominka-hokuriku.jp/akiya-tsuchi-kankoku)に、隣家への責任は[空き家が隣家に被害を与えたら](https://kominka-hokuriku.jp/akiya-tonari-sekinin)に、庭木の越境は[屋敷林・庭木が荒れて苦情が来た](https://kominka-hokuriku.jp/yashikirin-ekkyo)に分けて書きました。 再建築不可・未接道の家は建て替えができない分、「直して使う」が唯一の出口です。[再建築不可・未接道の家の売却](https://kominka-hokuriku.jp/saikenchiku-fuka)をご覧ください。 ### 更地前提の査定と、直す前提の査定で、値段はこう違います （図）更地前提の査定と直す前提の査定の違いを比べた図。更地前提: 土地の値段から解体費（坪3〜5万円前後、延床40坪で約150〜200万円〜）、蔵・屋敷林の解体・伐採（含めると総額300万円超も）、家財の処分・片づけを引いて手取り。郊外ではゼロやマイナスも。更地にすると翌年から固定資産税の住宅用地特例が外れる。直す前提（当社）: 土地の値段に建物の評価（梁・柱・間取り）を足し、修理費（②部分の傷みの分）と売れ残るおそれを引いて買取価格。解体費も家財の処分費も引かない。仲介で売れた場合より低いが、解体前提の0円より建物の分だけ値が残る。骨組みが生きている家なら、直す前提の査定のほうが手元に残るお金が多い 同じ家でも、前提が違えば別の値段が付きます。当社の無料査定では、今のまま売った場合の金額と、解体した場合のおおよその金額をあわせてお伝えします。 「他社で0円と言われた」というご相談を、当社はよくいただきます。0円が間違いだと言いたいのではありません。0円は、解体を前提にした査定の答えです。前提が違えば、同じ家に別の値段が付きます。 更地前提（建物を壊した、何もない土地）の査定は、土地の値段から解体費を引きます。富山の木造住宅の解体は坪3〜5万円前後、延床40坪の家で約150〜200万円から、延床60坪の農家住宅・アズマダチ（砺波地方に多い、大きな屋根の農家の造り）で約250〜400万円からが目安で、蔵や屋敷林まで含めると総額300万円を超えることが珍しくありません（[解体費用の相場](https://kominka-hokuriku.jp/kaitai-hiyou)）。富山の郊外で土地の値段がこの解体費を下回れば、答えはゼロかマイナスです。加えて、更地にすると翌年から固定資産税の住宅用地特例（家が建っている土地の固定資産税を安くする仕組み）が外れ、売れるまでの間、上がった税額を払い続けることになります。 直す前提の査定は、土地の値段に建物の評価を足し、そこから修理費と売れ残るおそれを引きます。当社は梁・柱・間取りを評価し、買い取った家を直して次の住み手に引き渡します。骨組みが使える家では、解体費も家財の処分費も引きません。壊さないので、その費用がかからないからです。逆に、骨組みまで傷んで直せない家は、更地にする前提でしか値が出せません。その場合は解体費を引いた金額になるか、値が付かないこともあります。どちらになるかは、現地で骨組みを見てから正直にお伝えします。買取価格は仲介（不動産会社が買い手を探して売る方法）で売れた場合より低くなります。修理費と売れ残るおそれと片づけの手間を、買主である当社が引き受けるからです。ただ、解体前提の0円と比べれば、建物の分だけ値が残ります。 この2つの査定は、どちらが正しいという話ではなく、骨組みが生きている家なら、直す前提の査定のほうが手元に残るお金が多いという話です。骨組みまで傷んだ家では、当社の査定も解体前提に近づきます。だから③を見に行きます。当社の無料査定では、今のまま売った場合の金額と、解体した場合のおおよその金額をあわせてお伝えできるので、並べて比べてから決めてください。「売れない」と言われた家に値が付く仕組みと、仲介・空き家バンク（市町村が空き家を紹介する仕組み）・無料譲渡・国庫帰属との比較は[解体前提の査定と、壊さない前提の査定の違い](https://kominka-hokuriku.jp/kaitai-zentei-satei)に分けて書きました。 危険な空き家の解体には市町村の補助制度があります。たとえば富山市の「老朽危険空き家等除却事業補助金」は、次の2つにどちらも当てはまることが条件です。建物の傾斜・崩壊のおそれ、外壁の破損、屋根材の破損と雨漏りのうち2項目以上に当たること。隣の土地との境などから外壁までが、1階で3m以内、2階で5m以内であること（[富山市 一定水準以上の危険度がある空き家を取り壊しする場合](https://www.city.toyama.lg.jp/kurashi/sumai/1010271/1010273/1015966.html)）。つまり補助の対象は、②と③がすでに進んだ家です。多くの制度は工事を始める前の申請が条件で、内容と予算は年度で変わります。補助を受けても自己負担は残るので、今のままの買取の査定額と並べて比べ、詳細は市の公式案内でお確かめください。 ### 写真5枚で、おおよその判断をお伝えします 直す前の和室（当社事例） → 梁を見せる階段室へ 当社が古民家を直した事例です。直す前は古びた和室でしたが、柱と梁の骨組みが生きていたので、天井を抜いて梁を見せる階段室にし、民泊（家を旅行者に泊める宿）として開業しました。工期4か月、建築工事費900万円。[→ この事例を詳しく見る](https://kominka-hokuriku.jp/jirei-01) 現地に伺う前に、写真で分かることがあります。図面も登記簿（法務局にある土地・建物の記録）も要りません。次の5枚を、スマートフォンでそのままLINEに送ってください。撮れない場所があれば、撮れた分だけで構いません。 - 1. 外観の全景。道路から家全体が入る位置で1枚。棟が一直線なら小屋組は生きている可能性が高く、真ん中が沈んでいれば梁のたわみを疑います - 2. 屋根。少し離れた場所から、屋根面が見える角度で。瓦のずれ、穴、トタンのめくれ、雪止めのあるかないかを見ます - 3. 床下換気口。外壁の足元にある格子の口を、しゃがんで正面から。中が乾いているか、ゴミや土で塞がれていないか、周囲の地面が家より高くなっていないかを見ます。ここが5枚のうちでいちばん骨組みに近い写真です - 4. 室内の天井のシミ。シミがある部屋の天井を、部屋の隅から全体が入るように。シミの色（茶色く乾いているか、黒く湿っているか）と広がりで、雨漏りがいまも続いているかを見ます - 5. 柱の根元。床際で、柱と床の取り合いを1枚。黒ずみ、ひび、土の筋（蟻道）、床板の沈みを見ます。家財で隠れていれば、見える柱のどれかで構いません この5枚と市町村名、おおよその築年数と空き家になってからの年数をいただければ、現地に伺う前の見立てと査定の進め方をお返しします。お名前も住所の詳細も、この段階では要りません。写真は入口で、答えは現地で出します。 県外にお住まいなら、鍵をお預かりして立ち会いなしで調査し、契約書は郵送でやり取りできます。進め方の全体は[古民家・空き家の買取](https://kominka-hokuriku.jp/kaitori)にまとめました。 ### 直せない家だった場合の、正直な答え方 裏を返せば、骨組みまで傷んだ家には、当社も値を付けられないことがあります。そのときにどう答えるかも、先に書いておきます。 当社が「直せない」と決めるのは、おおむね次のような状態です。土台と柱脚（柱の根元）の腐りが何本にも及び、根継ぎ（腐った柱の根元だけを新しい木に替える工事）では追いつかない。小屋組が落ちて、屋根裏の梁が折れている。床下に水がたまり続けて、乾かせる見込みがない。傾きが進行していて、原因が地盤側にあり、宅地の復旧から必要になる。こうした家は、直す費用が建て替えを超えます。[古民家再生の手引き](https://kominka-hokuriku.jp/toyama-kominka-saisei)のFAQにも書いたとおり、基礎や屋根の傷みが大きい場合は建て替えが向くこともあり、それは現地を見てからお伝えします。 その場合、当社はこう答えます。「この家は、直すより壊すほうが現実的です」。ごまかして低い金額を出すことも、直せるふりをして引き取ってから壊すこともしません。当社は直して次の住み手に渡すために買っているので、直せない家を買う理由がないからです。 そのうえで、3つをご案内します。ひとつ、解体の見積。当社がお見積りをお出しします。見積書の見方と、金額が上下する項目もあわせてご説明します。ふたつ、市町村の解体補助制度のあるかないかの確認（工事を始める前申請が条件のものが多いので、順番を間違えないように）。みっつ、更地にしたあとの土地の出口（売る・貸す・持ち続けるなど、最後にどうするか）。残すか壊すかを、先に決めていただく必要はありません。まず「この家に、まだ託せる未来があるか」を一緒に見るところから始めます。 空き家のまま持ち続ける維持費は、固定資産税、火災保険、水道電気の基本料金、草刈り、雪下ろしで年15〜40万円が目安です（[実家をどうするか](https://kominka-hokuriku.jp/jikka)）。直せない家をそのまま置けば、この費用に加えて、落雪や剥落の責任も持ち主に残ります。売る、壊す、どちらにしても、判断は早いほうが自分で払う分が少なく済みます。 ### よくある質問 他社で「値は付かない」「0円」と言われました。それでも相談できますか。 できます。0円という答えの多くは、解体を前提にした査定です。土地の値段から解体費を引くと、富山の郊外ではゼロやマイナスになることが珍しくありません。当社は解体を前提にしないので、買取価格から解体費を引かず、柱・梁・土台が生きていれば建物として値を付けます。ただし、骨組みまで傷んだ家には当社も値を付けられないことがあり、その場合はそう正直にお伝えし、解体業者の紹介まで含めてご相談に乗ります。 天井が落ちていて、屋根に穴が開いています。買い取れますか。 天井が落ちているだけなら、内装（壁紙や畳など、内側の仕上げ）の傷みです。屋根に穴が開いていて雨が入り続けているなら、部分の傷みで、問題はその下の梁と柱がどれだけ濡れたかです。穴が開いてからの期間が短ければ、骨組みが乾いたまま残っていることが多く、買取の対象になります。何年も雨が入り続け、小屋組が腐って屋根が落ちている場合は、構造の傷みとして別の判断になります。屋根の写真と、その真下の天井や柱の写真を送っていただければ、現地に伺う前におおよその見立てをお伝えします。 家の中に入れないほど家財が積まれています。片づけてからでないと見てもらえませんか。 片づけていただく必要はありません。当社は家財が残ったまま買い取り、処分も当社で行います。家の中に入れなくても、外から屋根の形と軒先、外壁の足元、床下換気口を見れば、骨組みの状態はかなり分かります。家の中は、入れる範囲で柱の根元と天井を確かめます。片づけてから査定を受けると、片づけ費用を先に払うことになり、売れなかったときにその費用だけが残ります。先に見せていただくほうが、損がありません。 写真だけで断られることはありますか。 写真だけで買取をお断りすることは、原則ありません。写真でお伝えするのは、現地に伺う前のおおよその見立てと、査定の進め方です。骨組みの状態は現地で床下と小屋裏（屋根と天井のあいだの空間）を見ないと確定できないので、写真で「難しそう」と見えた家でも、ご希望があれば現地に伺います。現地調査は無料で、お断りいただいても費用はかかりません。逆に、写真で「直せそう」と見えた家が、現地で土台の腐りが広く見つかることもあります。写真は入口で、答えは現地で出します。 市役所から「管理不全空家」の通知が届きました。売るまでに何かしないといけませんか。 通知の内容を先に確かめてください。空家等対策特別措置法では、放置すれば特定空家等になるおそれのある家を「管理不全空家等」として、市町村が助言・指導をし、改善されなければ勧告（市町村からの強い注意）に進みます。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が外れます。売却を進めているなら、その旨を市の担当課に伝えてください。当社は今のまま買い取るので、通知への対応として先に修理や片づけをしていただく必要はありません。通知の写しを写真で送っていただければ、何を求められているかを一緒に読みます。 蔵や納屋が崩れかけています。母屋だけ売れますか。 敷地と建物はまとめてご相談ください。母屋だけを切り離して売るのは、分筆（一つの土地を分けて登記すること）や境界の確認が要るため現実的でないことが多いです。当社は蔵や納屋も含めて今のままの状態で査定し、残せるものは転用（ほかの使い道に変えること）や保存を考え、危険なものは当社が引き取ったあとに解体します。崩れかけた蔵の解体費を売主に先に出していただくことはありません。蔵や屋敷林まで含む農家住宅では解体費の総額が300万円を超えることが珍しくないので、そのまま引き渡すほうが自分で払う分がありません。 [→ 買取・リノベーションの全49問を見る](https://kominka-hokuriku.jp/faq) 本ページは、当社が現地調査で用いている見方を一般向けに書いたものです。直せるかどうか、いくらになるかは、現地で床下と小屋裏を確かめてから確定します。管理不全空家等・特定空家等の判断と、解体に関する市町村の制度は年度で変わります。国土交通省と各市町村の公式案内を先にご覧ください。 ### 壊すと決める前に、写真を5枚。 外観全景、屋根、床下換気口、天井のシミ、柱の根元。片づけ不要、家財が残ったまま、県外からでも。査定は無料で、断っても費用はかかりません。 [LINEで写真を送る](https://lin.ee/QZjxuyf9) [入力欄で相談する](https://kominka-hokuriku.jp/soudan) お電話でも （電話番号はサイトでご案内） 9:00 - 17:00 17時以降は現場担当直通へ（電話番号はサイトでご案内） ### 傷んだ家を、もう少し詳しく。 傾きの直し方、解体費の相場、冬に壊れる場所、再建築不可（今の家を壊すと、新しく建てられない土地）の家の出口。それぞれ別のページにまとめています。 [古民家・空き家の買取 ─ 総合案内 →](https://kominka-hokuriku.jp/kaitori) [傾いた家は直せるか →](https://kominka-hokuriku.jp/renove-katamuki) [「0円」と言われた家に値が付く理由 →](https://kominka-hokuriku.jp/kaitai-zentei-satei) [解体費用の相場と、壊す前に →](https://kominka-hokuriku.jp/kaitai-hiyou) [県外から富山の空き家を管理する →](https://kominka-hokuriku.jp/akiya-kanri-toyama) [再建築不可・未接道の家は売れるのか →](https://kominka-hokuriku.jp/saikenchiku-fuka) 執筆：北陸ホームズ 中邑 龍正