# 雨漏りを放っておいた家は売れるか｜告知義務と今のままの状態で売る手順【富山】｜北陸ホームズ - URL: https://kominka-hokuriku.jp/amamori-akiya - 概要: 雨漏りを何年も放っておいた実家でも、売ることはできます。雨水が瓦→野地板→小屋組→柱→土台へ進む順番、直す実際にかかった費用（止めるだけなら数十万円・葺き替え200〜450万円）、告知義務と契約不適合責任、直さず今のまま家財ごと売る手順を、屋根を直す工務店であり買主にもなる北陸ホームズが整理しました。 - 更新日: 2026-10-10 - 運営: 北陸ホームズ（株式会社中邑工務店）／ 全ページ版: https://kominka-hokuriku.jp/llms-full.txt 売るまえに読む ／ 雨漏りを放っておいた家 ## 雨漏りをそのままにした家でも、売ることはできます。放置で傷む順番と、直すか・直さず売るかの分かれ目 雨漏りを何年も放っておいた実家でも、売ることはできます。変わるのは値段と、引渡し後に誰が責任を持つかです。 - 雨漏りの家は売れる。仲介では告知と契約不適合責任が売主に残る - 当社の買取は現地で確かめて買うので、引渡し後の責任は免責 - 止めるだけなら数十万円〜、葺き替え200〜450万円。売る前に直さなくてよい 雪を載せた茅葺きの屋根（白川郷・合掌造り民家園） 写真: [そらみみ「Asano Chuichi Family Residence」](https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Asano_Chuichi_Family_Residence_in_Gassho-zukuri_Minkaen_Garden_20150121-2.JPG)（[CC BY-SA 4.0](https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0)）・トリミング 昭和45年：創業／富山市八尾町 宅建業＋建設業：免許と許可を両方持つ工務店 査定・調査 0円：断っても費用はかかりません 富山・石川・飛騨：県外の方の相談も可 ### 雨漏りしている家は、売れます。売り方で変わるのは「誰が責任を持つか」 （図）雨漏りの家を売るときの責任の所在を、仲介で売る場合と当社の買取で売る場合で比べた図。仲介: 買主は住む人。契約の前に売主が雨漏りを告知する（不動産会社は重要事項説明、宅建業法35条・47条）。引渡しのあとも契約不適合責任が売主に残り、買主は知ってから1年以内の通知で修補・減額・解除を求められる（民法562条以下）。免責の特約を付けても、知りながら告げなかった事実は免れない（民法572条）。当社の買取: 買主は直す工務店。契約の前に当社が屋根の上と小屋裏を見て、どこまで傷んでいるか承知のうえで買う。引渡し後の契約不適合責任は免責で、直す費用は当社が買値の中で引き受ける。知っていることはすべて話してもらう。免責という約束をお互いに成り立たせるため 仲介（不動産会社が買い手を探して売る方法）では告知と契約不適合責任（引渡し後に見つかった不具合を、売った側が直す責任）が売主に残ります。当社の買取は、直す側が現地で確かめて買うので、引渡し後の責任を免責（責任を負わなくてよいこと）にできます。 雨漏りがあるから売れない、ということはありません。変わるのは値段と、引渡しのあとに誰が責任を持つかです。 家を売る道は大きく二つあります。不動産会社に仲介を頼み、住む人に売る道。当社のような買取業者に、そのまま売る道。雨漏りの家では、この二つで「責任」の置き場所がまったく違います。 仲介で売る場合。買主は、その家に住む人です。売主は雨漏りを知っているなら、それを買主に伝える必要があります。仲介する不動産会社には、法律で決まりがあります。契約の前に、大事な点を説明しなければなりません。大事な点をわざと隠してもいけません（[宅地建物取引業法35条・47条](https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176)）。売主が個人でも同じです。雨漏りを黙って売ると、「契約と違う家だった」とされます。買主から、修理や値下げを求められます。契約の取り消しを求められることもあります。これが[民法562条以下の契約不適合責任](https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089)で、買主は不適合を知ってから1年以内に通知すれば、その責任を追及できます（566条）。 「免責の特約を付ければいい」と聞くこともあります。個人間の売買では、契約不適合責任を負わない特約を結ぶこと自体はできます。ただし、売主が知っていて言わなかったことは別です。「責任を負わない」という約束があっても、売主は責任を負います（民法572条）。天井のシミを知っていて言わなかった。内見（買う前に家の中を見に行くこと）の前にブルーシートを外して、何もなかったように見せた。こういう売り方は、特約では守られません。 当社の買取の場合。買主は、住む人ではなく、直す工務店です。現地調査で屋根の上と小屋裏（屋根と天井のあいだの空間）を見て、どこから水が入り、どこまで傷んでいるかを自分の目で確かめたうえで、承知のうえで買います。だから当社の買取では、引渡し後の契約不適合責任は免責にできます。雨漏りを直す費用は、当社が買値の中で引き受けるからです。 ひとつだけお願いがあります。知っていることは、すべて話してください。「いつから」「どの部屋で」「大雨のときか、雪解けのときか」。隠さないでほしい理由は、当社が損をしたくないからではありません。免責という約束を、お互いに成り立たせるためです。全部聞いたうえで当社が値を付ければ、あとから蒸し返す余地がなくなります。 ### 雨漏りは屋根の話ではなく、骨組みの話 （図）雨水が家の中を進む順番を屋根の断面で示した図。1 瓦・板金が入口で、谷樋と棟から始まることが多い。2 野地板。濡れて乾いてを繰り返し板が波打つ。3 小屋組。垂木・母屋・梁を水が伝って低いほうへ流れ、梁の上にたまる。4 柱の頭。ほぞに水がたまり柱の頭から腐る。天井のシミは1から4のどこかで落ちた水の出口で、シミの真上に入口があるとは限らない。5 土台。壁の中を伝って足元へ。湿った木はシロアリが好む 雨水は屋根の上で入り、野地板・小屋組（屋根を支える骨組み）・柱を伝って土台まで進みます。天井のシミは通り道の出口（売る・貸す・持ち続けるなど、最後にどうするか）で、入口はたいてい別の場所にあります。 「雨漏り」と聞くと、屋根に穴が開いていて、そこから水が落ちる絵を思い浮かべます。実際は違います。雨水は屋根の上で入り、木の中を伝い、ずいぶん離れた場所で姿を見せます。天井のシミは、水が通った道の出口にすぎません。 水が進む順番は、おおむね決まっています。 1. 瓦・板金 ─ 入口：瓦のずれ、割れ、棟の漆喰の剥がれ、板金の継ぎ目。北陸の民家では、屋根と屋根がぶつかる谷樋と、てっぺんの棟から始まることが多い部分です。ここだけなら、直すのは屋根屋の仕事で、費用も小さく済みます。 2. 野地板 ─ 瓦の下の板：瓦の下には防水紙と野地板があります。水が回ると、濡れて乾いてを繰り返し、板が波打ち、瓦を留める力が落ちます。ここまで来ると、瓦を戻すだけでは止まりません。 3. 小屋組 ─ 屋根を支える骨：野地板の下には垂木、母屋（もや、垂木を受ける横木）、梁があります。水は木の表面を伝って低いほうへ流れ、梁の上にたまります。小屋裏をのぞくと、黒く変色した部分や、白いカビが見えるのがこの段階です。 4. 柱の頭 ─ 天井のシミが出る場所：梁と柱が組み合わさる「ほぞ」の部分に水がたまり、柱の頭から腐り始めます。天井のシミは、1〜4のどこかで落ちた水が天井板に染みたもので、シミの真上に入口があるとは限りません。当社の現地調査で、屋根の上と小屋裏の両方を見るのはこのためです。 5. 土台 ─ 足元：柱を伝った水は壁の中を通って土台に届きます。床が沈む、畳がカビる、押入れの奥が湿っている。こうなると屋根の工事ではなく、構造の工事になります。湿った木はシロアリが好む環境でもあり、雨漏りの放置がシロアリを呼ぶ順番も、ここから始まります。その先は[シロアリに食われた家は売れるか・直せるか](https://kominka-hokuriku.jp/shiroari-akiya)に書きました。 つまり、雨漏りの相談で当社が知りたいのは「屋根の穴の大きさ」ではなく、水がこの5段のどこまで進んでいるかです。1〜2段の傷みなら、屋根の補修で済みます。3〜4段なら、小屋組の一部を入れ替えます。5段まで進むと、構造（柱や梁など、家を支える部分）の補修まで必要になります。直す費用も、直さずに売るときの当社の買値も、ここで決まります。 ### 放っておいた年数で変わる、三つの段階 （図）雨漏りを放っておいた家が進む3段階の図。シミの段階: 天井板に輪ジミ、押入れの天井にカビ、大雨の日だけ雫が落ちる。入口を塞げば止まり、数十万円から。仲介でも買取でも売れる。天井が落ちる段階: 天井板が抜けて垂れる、畳が湿る、ブルーシートのまま数年。小屋組の一部と内装を直す。仲介は買い手が付きにくく、当社は直す前提で査定する。柱・梁が腐る段階: 柱の頭や土台が腐り、家が傾き始め、シロアリが入る。構造の補修で費用も期間もいちばん大きい。それでも骨組みが生きていれば買取の対象。進む速さは年数ではなく、入った水の量と乾くまでの時間で決まる。人が住まず換気されない空き家は早い 「何年で手遅れ」ではなく、水がどこまで進んだかで直し方と売り方が変わります。段階が進むほど買値は下がりますが、骨組みが生きていれば買取の対象です。 「何年放っておいたら手遅れですか」と聞かれます。正直に言うと、年数では決まりません。入った水の量と、乾くまでの時間で決まります。人が住んでおらず、窓を開けて風を通すこともありません。そのため空き家は乾く時間がなく、傷みの進みが早くなります。それでも、段階はおおむね三つに分けられます。 - シミの段階。天井板に輪ジミが出る、押入れの天井にカビが浮く、大雨の日だけ雫が落ちる。水はまだ小屋裏で止まっていることが多く、入口を見つけて塞げば止まります。当社の傷んだ所だけの修理では、この段階の補修を数十万円からお受けしています。仲介で売ることも、当社で買い取ることもできます - 天井が落ちる段階。天井板が水を含んで抜け、垂れ下がる。畳が湿り、床がふかふかする。ブルーシートをかけたまま数年、という家はここです。小屋組の一部と、その下の内装（壁紙や畳など、内側の仕上げ）を直すことになり、屋根だけの工事では収まりません。仲介では買い手が付きにくくなりますが、当社は直す前提で査定（いくらで買い取れるか値段を出すこと）するので、この段階でも値が付くことがあります - 柱・梁が腐る段階。柱の頭や土台が腐り、家が傾き始める。湿った木を好むシロアリが入り、被害が広がる。ここは構造の補修で、費用も期間もいちばん大きくなります。それでも、太い梁と柱で組まれた北陸の民家は、傷んだ部材だけを入れ替えて残せることが多い。骨組みが生きているかどうかを、当社は現地で確かめます 傷みが進むほど、売主が自分で直して仲介で売るのは難しくなります。一方、当社の買取は、傷みが進んでもお受けできます。ここが大切な点です。ただし買値は下がります。直す費用が増えるぶん、当社が引き受ける分が増えるからです。「まだシミの段階のうちに」というのは、売り込みではなく、値段の計算そのものです。 なお、家が傾き始めている場合は、雨漏りとは別に見るべきことがあります。原因と直し方は[傾いた家・古民家は直せるか](https://kominka-hokuriku.jp/renove-katamuki)に、雨漏り以外の傷みも含めた「直せる・直せない」の見分け方は[傷んだ家でも買い取れるか](https://kominka-hokuriku.jp/itanda-ie-kaitori)にまとめました。 ### 富山の雨漏りは、雨ではなく雪から起きる 軒先にできた氷柱（青森市） 写真: [あおもりくま「屋根からせり出した雪庇 P2010028」](https://commons.wikimedia.org/wiki/File:%E5%B1%8B%E6%A0%B9%E3%81%8B%E3%82%89%E3%81%9B%E3%82%8A%E5%87%BA%E3%81%97%E3%81%9F%E9%9B%AA%E5%BA%87_P2010028.jpg)（[CC BY-SA 3.0](https://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0)）・トリミング 県外にお住まいの方が思い浮かべる雨漏りは、台風や梅雨のものだと思います。富山は違います。当社が直しに入る空き家の傷みは冬と春に集中していて、雨漏りより、凍結と雪。雨漏りそのものも、その多くが雪から起きます。 屋根の上で、雪が凍って溶ける。積もった雪は、晴れた日の日差しと、家の中からのわずかな熱で、下側から溶けます。溶けた水は屋根を流れ落ちる途中、軒先の冷えた部分でまた凍ります。氷の堤ができ、その上に溜まった水が行き場を失って、瓦の下に回ります。雨なら流れ落ちるだけの屋根が、雪だと水をせき止める形になる。これが、富山の空き家で瓦がずれていないのに雨漏りする理由です。 落雪が、樋と軒を壊す。暖かい日に一気に落ちる雪は、軒先や雨樋、隣地の塀を壊します。樋が外れれば、屋根の水は壁を伝って落ち、壁の中に入ります。春に「軒が落ちていた」というご連絡をいただくのは、たいていこの順番です。 雪囲いのない窓から、吹き込む。住んでいたころは、毎年秋に窓や庭木に雪囲いをしていたはずです。空き家になって雪囲いをやめると、横なぐりの雪が窓の隙間から入り、サッシの下の木を濡らします。屋根からではなく、窓から始まる雨漏りです。 壊れるのは冬、気づくのは春。雪が消えてはじめて、瓦のずれ、樋の外れ、軒のゆがみが見えます。県外から年に一度しか帰れないなら、雪解け後の3〜4月に一度見に行けるかどうかで、その年の傷みの進み方が変わります。月ごとに何が起きるかは[県外から富山の空き家を管理する年間カレンダー](https://kominka-hokuriku.jp/akiya-kanri-toyama)に、屋根そのものの直し方と雪対策は[屋根と雪](https://kominka-hokuriku.jp/renove-yane)にまとめています。 ### 直す実際にかかった費用と、「売る前に直す」をすすめない理由 （図）雨漏りの家を売る3つの道を、売主の費用・期間・告知と責任・値段で比べた表。A 直してから仲介で売る: 葺き替え200〜450万円に天井や畳の内装が加わる。工事の期間と売り出しから成約までの期間が二重にかかる。告知も契約不適合責任も残る。修理費がそのまま売値に乗るとは限らない。B 止めるだけ直して仲介で売る: 数十万円から。補修の期間と売り出しから成約までの期間。小屋組の傷みは残るので告知が要り、買主が住む前提なので値引き交渉の材料になる。C 今のまま当社が買取: 売主の費用0円、仲介手数料も0円、片づけ不要。現地調査から最短2週間で引渡し。引渡し後の契約不適合責任は免責。買値は仲介より低く、修理費と売れ残るおそれを当社が引き受ける 売る前に直す道と、今のまま売る道の違いです。当社の買値は仲介より低くなりますが、費用・期間・責任のすべてを当社が引き受けます。 当社は屋根を直す工務店でもあるので、直す実際にかかった費用を隠す理由がありません。先に数字を並べます。いずれも建築工事費で、面積と屋根の形、足場の条件で変わります。 - 傷んだ所だけの修理（雨漏りの入口を塞ぐ、板金の補修など）数十万円〜 - 屋根の葺き替え（瓦・雪対策）200〜450万円 - 耐震補強（壁量・金物・基礎）250〜700万円 葺き替えのときに瓦を軽い屋根材に替えると、雪の重さに対する余裕が増え、同時に耐震（地震に強くすること）にも効きます。屋根の工事は足場を組むので、外壁や雨樋と同時にやるほうがかけたお金に見合う効き目が上がります。当社が家を直すときの順番は、屋根→構造→断熱（外の寒さや暑さを家に入れにくくすること）→水回り→内装です。内装をきれいにしてから屋根をやると、雨漏りで仕上げたばかりの天井を汚すことになるからです。 では、売る前に直すべきか。当社は原則、おすすめしません。理由は三つあります。 1. 直した費用が、そのまま売値に乗るとは限らない：葺き替えに300万円かけても、買主が300万円高く買うわけではありません。買主が見ているのは屋根の新しさではなく、その家に住めるかどうかと、周りの相場です。屋根が新しくても、天井や畳が古ければ「結局リフォームが要る家」と見られます。 2. 止めるだけでは、告知が消えない：数十万円で入口を塞いでも、小屋組が濡れて変色した事実は残ります。仲介で売るなら、それを告知することになります。「直しました」と「傷んでいません」は別の話で、買主はそこを見ます。 3. 工事の期間と、売れるまでの期間が、二重にかかる：屋根の工事には設計と見積もりと工事の期間が要ります。そのあと売り出して、買い手が付くまで待ちます。その間も固定資産税と管理の費用（空き家の維持費は年15〜40万円が目安）は続きます。 当社の買取は、この三つを裏返した形です。売主の費用は0円、仲介手数料（不動産会社に払う手数料）も0円。現地調査から最短2週間で引渡し。片づけは不要で、引渡し後の契約不適合責任は免責。そのかわり、買値は仲介で売れた場合より低くなります。修理費、売れ残るおそれ、片づけの手間を、買主である当社が引き受けるからです。ここは隠しません。 直してから売る道が向いている方もいます。ご家族がその家に住み続ける可能性がある方、時間をかけてでも仲介で売りたい方です。その場合は、当社が工事を請け負う側としてお手伝いします。費用の全体像は[リノベーションの費用と相場](https://kominka-hokuriku.jp/renove-cost)にまとめました。どちらの道でも、最初にやることは同じです。直さずに売ったらいくらかを知ること。その数字があってはじめて、300万円の工事が引き合うかどうかを計算できます。 ### そのまま売る場合の手順。写真から引渡しまで、最短2週間 雨漏りの家を今のまま当社に売る場合の流れです。県外にお住まいなら、帰省はゼロか1回で進められます。 1. 写真と場所を送る：LINEで、天井のシミ・小屋裏・押入れの奥の写真と、家の場所をお送りください（撮り方は次の節に）。家財が残ったまま、ブルーシートのままで構いません。相続登記が済んでいなくても、兄弟で相談中でも、この段階で受け付けます。 2. おおよその金額をお返しする：写真から、水が5段のどこまで進んでいそうかを見立て、おおよその金額の幅をお伝えします。「これは直せない」と見えた場合も、その理由と一緒に正直にお伝えします。 3. 現地調査（無料）：当社が伺い、屋根の上と小屋裏の両方を見ます。県外の方は鍵をお預かりする形で、写真と動画でご報告します。雨漏りの箇所は隠さないでください。 4. 査定額を書面で：金額と、その理由（直すのにいくら見込んだか）を書面でお示しします。お断りいただいても費用はかかりません。こちらからのご連絡は原則1回だけです。 5. 契約・登記・引渡し：契約書は郵送でやり取りできます。相続登記がまだ済んでいない状態なら、引渡しまでに提携の司法書士が進めます（2024年4月から相続登記は義務です）。現地調査から最短2週間で引渡し。家財も仏壇も、そのままで結構です。仏壇や神棚は閉眼供養の手配だけお願いすることがあります。 引渡し後、その家の雨漏りは当社の仕事になります。屋根屋を探すことも、買主から連絡を受けることもありません。売ったあとの手続きと税金は[相続した実家の売却の手引き](https://kominka-hokuriku.jp/souzoku-baikyaku)と[空き家の3,000万円特別控除](https://kominka-hokuriku.jp/akiya-3000man)を、帰らずに進める方法は[帰らずに売る方法](https://kominka-hokuriku.jp/kaerazu-uru)をご覧ください。 ### 写真3枚で見立てます。天井のシミ、小屋裏、押入れの奥 小屋裏の梁と野地板（飛騨民俗村・高山市） 写真: [lumoplank「Hida Folk Village 6448」](https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Hida_Folk_Village_-_HidaFolkVillage6448.jpg)（[CC0](https://creativecommons.org/publicdomain/zero/1.0/)）・トリミング 現地に行く前に、水が5段のどこまで進んでいるかは、写真3枚でおおよそ分かります。きれいに撮る必要はありません。暗ければスマートフォンのライトを点けて、ぶれていても構いません。 - 1枚目、天井のシミ。シミのある部屋の天井を、部屋の入口から全体が入るように。シミの数と広がりを見ます。天井板が垂れている、抜けている場合は、その部分に寄ったものをもう1枚 - 2枚目、小屋裏。押入れの天井板を一枚ずらすか、天井の点検口から、屋根の裏側に向けて。梁の上の黒ずみ、白いカビ、光が差し込んでいる場所（そこが入口です）が写れば十分です。上がるのが危ない家は、腕を伸ばしてカメラだけ入れてください - 3枚目、押入れの奥。シミのある部屋の押入れを開けて、奥の壁と床の隅を。ここが湿っている、カビている、床板が黒いなら、水が壁の中を伝って足元まで来ている印です。柱の頭から土台へ、5段目に近いかどうかを見ます 余裕があれば、道路から撮った家の外観と、屋根が写る一枚を足してください。瓦の並びの乱れ、棟のゆがみ、樋の外れは、外からでも見えることがあります。ただし雨漏りのあるかないかを外観だけで言い切ることはできません。 写真を送るのは、査定のためだけではありません。自分の家がどの段階かを、自分で知るためでもあります。仲介で売るにしても、直して住むにしても、この3枚は最初に要る材料です。 ### 買取のあと、この家はどうなるか 直す前の和室（当社事例） → 直して次の使い手へ 当社が古民家を直した事例です。古びた和室でも、柱と梁の骨組みが生きていれば、次の使い手に渡せます。天井を抜いて梁を見せた階段室にし、民泊（家を旅行者に泊める宿）として開業しました。工期4か月、建築工事費900万円。[→ この事例を詳しく見る](https://kominka-hokuriku.jp/jirei-01) 当社は、買い取った家を解体しません。屋根を直し、傷んだ部材を入れ替え、断熱と耐震に手を入れて、次の住み手に引き渡します。雨漏りの家を買い取るのは、その家を直すつもりだからです。解体して更地（建物を壊した、何もない土地）にする買い方なら、買値から解体費を引くことになり、雨漏りの家ほど値が付きません。 高岡市で当社が買い取った、築90年の旧農家住宅と蔵の例があります。10年空き家のままで、雨漏りと床の傷みが出ていて、家財が大量に残っていました。持ち主の方は、どこから手をつければいいか分からない状態でした。当社は今のまま、荷物もそのままで買い取り、処分しきれなかった家具も道具も引き取りました。「もっと早く相談すればよかった」というのが、そのご夫婦の言葉です（[お客様の声](https://kominka-hokuriku.jp/kaitori)）。 雨漏りをそのままにしてきたことを、責める気はありません。県外に住んでいて、直す費用を出す当てもなく、兄弟の意見もそろわない。それで何年も経つのは、ごく普通のことです。ただ、水は待ってくれません。今の段階で値が付くうちに、値段だけ知っておく。それが損の少ない順番だと当社は考えています。富山の家を骨組みから直す考え方は[富山の古民家再生の手引き](https://kominka-hokuriku.jp/toyama-kominka-saisei)にまとめました。 ### よくある質問 天井が落ちている家でも、買い取ってもらえますか。 ご相談いただけます。天井が落ちているのは、水が小屋組まで進んでいる印なので、当社は小屋裏の梁と柱の頭がどこまで傷んでいるかを現地で見ます。骨組みが生きていれば、傷んだ部材だけを入れ替えて直せることが多く、買取の対象になります。買値は直す費用のぶん下がりますが、売主の側で片づけたり、応急の工事をしたりする必要はありません。天井ではなく屋根そのものが落ちている場合は、[屋根が落ちた・倒れそうな家はどうする](https://kominka-hokuriku.jp/yane-ochita-ie)をご覧ください。 ブルーシートをかけたままです。そのままで売れますか。 そのままで結構です。外さないでください。ブルーシートは水の入口を教えてくれる目印で、現地調査ではその下の瓦と野地板を見ます。売る前に外して見せる必要はなく、むしろ雪や雨が入る期間を延ばすだけです。かけた時期と、その前にどの部屋でシミが出ていたかを教えていただければ、見立てが早くなります。 畳がカビて、部屋じゅうがにおいます。片づけてから相談したほうがいいですか。 片づけは不要です。カビた畳も、湿った家財も、当社が買い取ったあとに処分します。それより先に見たいのは、畳の下です。畳が湿っているのは、水が壁を伝って床まで来ているか、床下から湿気が上がっているかのどちらかで、それによって直し方が変わります。畳を1枚上げて床板を撮った写真があると助かりますが、無理なら現地調査で当社が見ます。家財が山積みの場合の順番は、[家財が山積みの実家を片づけずに売る方法](https://kominka-hokuriku.jp/gomiyashiki-jikka)のページにまとめています。 県外にいて現地に行けません。雨漏りしているかどうか、写真だけで分かりますか。 おおよそは分かります。天井のシミや、小屋裏の柱の変色で分かることが多く、写真3枚（天井のシミ・小屋裏・押入れの奥）があれば、水が5段のどこまで進んでいそうかを見立てられます。ただし雨水は思わぬ場所を伝うので、シミの真上が原因とは限らず、外観だけで雨漏りのあるかないかを言い切ることもできません。現地調査では、屋根の上と小屋裏の両方を見ます。 雨漏りの修理に、火災保険は使えますか。 一般論でお答えします。火災保険には風災・雪災・雹災の補償が付いていることが多く、強風や雪の重みで屋根が壊れて雨漏りした場合は、補償の対象になることがあります。一方、長年の経年劣化による雨漏りは、一般に対象外です。空き家であることを保険会社に告げていないと、支払いの対象外になるおそれもあります。使えるかどうかはご契約の内容で決まるので、契約している保険会社に、空き家であることを伝えたうえでお確かめください。当社の買取は、保険を使うかどうかに関係なく進められます。 隣から「瓦が落ちてきそうだ」と苦情が来ました。市役所からも通知が届いています。 空き家であっても、建物の管理は持ち主の責任です。落ちた瓦や落雪が隣家や通行人に被害を与えれば、持ち主が賠償を求められることがあります。市町村からの通知は、管理不全の空き家に対する助言・指導の段階であることが多く、放っておくと勧告（市町村からの強い注意）に進み、固定資産税の住宅用地の特例（家が建っている土地の固定資産税を安くする仕組み）が外れる場合があります。詳しい条件は各市町村の窓口でお確かめください。当社は、応急の養生（傷まないように覆って守ること）から買取まで、まず現地を見てから順番をご提案します。通知が届いた段階でご相談いただければ、対応を急ぐことができます。賠償責任の考え方は[空き家が隣家に被害を与えたら誰の責任か](https://kominka-hokuriku.jp/akiya-tonari-sekinin)に、通知の段階と期限は[市役所から空き家の通知が届いたら](https://kominka-hokuriku.jp/akiya-tsuchi-kankoku)にまとめました。 雨漏りを黙って仲介で売ったら、どうなりますか。 引き渡した家が契約の内容に適合しないとして、買主から修補や代金の減額、場合によっては契約の解除を求められます（民法562条以下）。買主は不適合を知ってから1年以内に通知すれば、責任を追及できます。契約不適合責任を負わない特約を結んでいても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れません（民法572条）。当社の買取は、当社が現地調査で傷みを確かめたうえで買うので、引渡し後の契約不適合責任は免責です。知っていることを全部話していただくのが、その前提です。 [→ 買取・リノベーションの全49問を見る](https://kominka-hokuriku.jp/faq) 本ページは一般的な解説です。傷みの進み方は建物ごとに違い、契約不適合責任や告知の範囲は個別の契約と事情で変わります。法律の判断は司法書士（登記の手続きを代わりに行う専門家）・弁護士に、火災保険の適用はご契約の保険会社にお確かめください。費用の目安は2026年9月時点の当社の建築工事費です。 ### 直す前に、直さず売った値段を知っておく。 天井のシミ、小屋裏、押入れの奥。写真3枚と場所だけで構いません。家財が残ったまま、ブルーシートのまま、県外からでも。査定は無料で、断っても費用はかかりません。 [LINEで写真を送る](https://lin.ee/QZjxuyf9) [入力欄で相談する](https://kominka-hokuriku.jp/soudan) お電話でも （電話番号はサイトでご案内） 9:00 - 17:00 17時以降は現場担当直通へ（電話番号はサイトでご案内） ### 直して使うと決めた方へ。 屋根と雪、費用の目安、県外からの管理。雨漏りの家を直す側の話は、こちらにまとめています。 [屋根と雪 ─ 葺き替えと軽量化 →](https://kominka-hokuriku.jp/renove-yane) [リノベーションの費用と相場 →](https://kominka-hokuriku.jp/renove-cost) [県外から空き家を管理する年間カレンダー →](https://kominka-hokuriku.jp/akiya-kanri-toyama) [実家をどうするか ─ 3つの道 →](https://kominka-hokuriku.jp/jikka) 執筆：北陸ホームズ 中邑 龍正