# 空き家の3,000万円特別控除を分かりやすく｜条件チェックと期限｜北陸ホームズ

- URL: https://kominka-hokuriku.jp/akiya-3000man
- 概要: 相続した実家の売って得た利益から最大3,000万円を控除できる空き家特例を解説。昭和56年以前築・独居・2027年12月末までなどの条件確認表、相続人3人以上の場合の減額、買取での適用まで。
- 更新日: 2026-10-10
- 運営: 北陸ホームズ（株式会社中邑工務店）／ 全ページ版: https://kominka-hokuriku.jp/llms-full.txt

売るまえに読む ／ 空き家の税金

## 3,000万円控除が使えれば、税金はゼロになることが多い。

相続した実家の売却で最も効く制度が、空き家の3,000万円特別控除（売った利益から3,000万円まで差し引いて税金を減らせる特例）です。条件・期限・落とし穴を、確認表形式でまとめました。

- 条件を満たせば、売った利益から最大3,000万円を引け、税金がゼロになることが多いです。
- 対象は昭和56年5月31日以前に建った家で、売る金額は1億円以下です。
- 売る期限は、相続から3年がたつ年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までです。
- 買主が誰かは関係なく、当社の買取でも条件を満たせば使えます。
- 売る前に貸すと、民泊や月ぎめ貸しも含めて対象外になります。

正式名称は「被相続人（亡くなった方）の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得（売って得た利益）の特別控除」。相続した実家を売ったとき、売って得た利益から最大3,000万円を差し引ける制度です。地方の実家は、売却額が3,000万円を下回ることがよくあります。その場合、この控除を使えば、譲渡所得税が実質ゼロになることが多いです。ただし条件が細かいので、当てはまるかどうかをこのページで確かめてください。

空き家の軒先

写真: [warabi hatogaya「Komm süßer Tod - panoramio」](https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Komm_s%C3%BC%C3%9Fer_Tod_-_panoramio.jpg)（[CC BY 3.0](https://creativecommons.org/licenses/by/3.0)）・トリミング

### 主な条件確認表

- 家が昭和56年5月31日以前に建てられている（マンション等の区分所有は対象外）
- 亡くなった方が、亡くなる直前までその家にひとりで住んでいた（条件を満たせば老人ホーム入所中でも可）
- 相続してから売るまで、貸したり住んだり事業に使ったりしていない
- 売却額が1億円以下
- 相続開始から3年がたつ年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までに売却
- 家を残したまま売るときは、家が国の地震の基準を満たしている必要があります。ただし2024年以降は、買った人が売った年の翌年2月15日までに家を壊すか、地震に強くする工事をすれば使えます

控除額は1人あたり最大3,000万円。ただし2024年以降の売却で、家を相続した人が3人以上いる場合は、1人あたり2,000万円に下がります。

### どれくらい変わるか：計算例

（図）計算例の図。売却額1,200万円・取得費不明の場合、控除なしだと税額約230万円、3,000万円控除を使うと税額0円

- 売却額1,200万円・取得費不明（概算取得費＝売却額の5%＝60万円）・控除なし税額 約230万円
- 同条件で3,000万円控除を適用税額 0円

富山の実家でよくある値段の幅（数百万〜2,000万円台）なら、控除が使えるかどうかで、手取りが数十万〜数百万円単位で変わります。売り方を決める前に確かめる価値は十分あります。

### つまずきやすい大事な点

- 売る前にうっかり「貸して」しまうと対象外になります。民泊や月ぎめ貸しも同様です
- 相続税を納めた方は「取得費加算（納めた相続税の一部を、買ったときの値段に足せる特例）の特例」との選択です。どちらが得かは相続税額しだいです
- 適用には、家のある市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」を取り、確定申告（税務署に税金の届けを出すこと）が必要です
- 電気・ガスの閉栓証明など、空き家だったことを示す書類の準備に時間がかかります

### 買取でも、この控除は使えます

「業者への買取だと控除が使えない」という誤解がありますが、買主が誰かは条件に関係ありません。当社の買取でも、条件を満たせば使えます。2024年からは、買った人が解体や耐震改修をしても使えるようになりました。そのため、家をそのままの状態で売り、解体などの対応は買い手である当社が行うことができます。売主が先に解体費を払う必要はありません。詳しい流れは[相続空き家の売却の手引き](https://kominka-hokuriku.jp/souzoku-baikyaku)もご覧ください。

### よくある質問

実家は昭和56年より新しいのですが、使える控除はありませんか。

空き家の3,000万円控除は使えませんが、譲渡の状況によっては取得費加算の特例（相続税を納めた場合）など別の制度が考えられます。また課税は「売って得た利益」に対してなので、取得費（その家を買ったときの値段）が判明していれば税額自体が小さいこともあります。個別の判断は税務署か税理士にお確かめください。

親が老人ホームに入ったまま亡くなりました。対象になりますか。

要介護認定などを受けて老人ホームに入ったこと。入った後も、その家が家財を置く場所などに使われていて、人に貸していなかったこと。こうした条件を満たせば対象になります。当てはまりそうな場合は、閉栓証明や入所記録などの書類を早めに集めておくとすんなり進みます。

確認書はどこでもらえますか。

家が所在する市区町村の担当課（空き家対策や建築住宅の部署）に申請します。交付まで1〜2週間ほど見ておくと安全です。当社で買い取る場合は、申請に必要な書類の整理からお手伝いします。

空き家を安く売ったとき、富山市の奨励金は使えますか。

富山市には「空き家等流通促進奨励金」があります。相続した空き家を令和8年4月1日以降に売り、富山市長から被相続人居住用家屋等確認書（3,000万円控除の申請にも使う書類）の発行を受け、売値が800万円以下の場合が対象です。申請は確認書の発行から3か月以内です。金額や最新の条件は、富山市のページで確かめてください。

本ページは一般的な制度の解説です。税金の個別の使えるかどうか・金額は、状況により変わります。最終的な判断は税務署または税理士にお確かめください。制度の内容は2026年8月時点のものです。

手続きも、一緒に

### 売るかどうか決める前に、値段だけ知っておく。

査定は無料。断っても費用はかかりません。家財が残ったままで構いません。

[無料査定を依頼する](https://kominka-hokuriku.jp/kaitori#form)
[富山の空き家・古民家買取 →](https://kominka-hokuriku.jp/kaitori)
[LINEで相談する](https://lin.ee/QZjxuyf9)

### 手続きの全体像は、こちらに。

登記から引渡しまでの順番と、迷っている方向けの整理です。

[相続空き家の売却の手引き →](https://kominka-hokuriku.jp/souzoku-baikyaku)
[実家をどうするか →](https://kominka-hokuriku.jp/jikka)

執筆：北陸ホームズ 牧村 航汰